Основные основания и условия приобретения прав на землю гражданами и юридическими лицами

Основные основания и условия приобретения прав на землю гражданами и юридическими лицами

Основания и условия
приобретения права на землю, порядок бесплатной приватизации земельных участков
гражданами, приобретения прав на землю за давностью пользования (приобретаемая давность),
условия перехода прав на земельный участок при переходе прав на здания и сооружения
и т.д., предусмотренные в гл. 19 ЗК.

Приступая к рассмотрению
оснований приобретения прав на землю гражданами и юридическими лицами, следует подчеркнуть,
что ими в основном приобретается право собственности и право пользования земельными
участками.

Согласно ч. 1 ст. 116 ЗК граждане и юридические лица приобретают право собственности и право пользования
земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, в
пределах их полномочий, определенных ЗК.

Однако действующее
земельное законодательство предусматривает некоторые специальные требования по приобретению
земельных участков. Так, в соответствии со ст. 130 ЗК покупателями земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения
товарного сельскохозяйственного производства могут быть: граждане Украины, имеющие
сельскохозяйственное образование или опыт работы в сельском хозяйстве, а также юридические
лица Украины, учредительными документами которых предусмотрено ведение сельскохозяйственного
производства. Такое же преимущественное право покупки земельных участков сельскохозяйственного
назначения имеют граждане Украины, которые постоянно проживают на территории соответствующего
местного совета, где осуществляется продажа земельного участка, а также соответствующие
органы местного самоуправления.

По ч. 2 ст. 116 ЗК
приобретения права на землю гражданами и юридическими лицами осуществляется путем
передачи земельных участков в собственность или предоставления их в пользование.
Передача земель государственной или коммунальной собственности в собственность граждан
и юридических лиц негосударственной собственности меняет владельца земли. Предоставление
же земельных участков в постоянное пользование юридическим лицам государственной
и коммунальной собственности, или передача их в аренду юридическим лицам или гражданам
не меняет обладателя права собственности на землю.

Так, для передачи
земельных участков в собственность, так и предоставления их в постоянное пользование
государственным и коммунальным предприятиям требуют: обращение гражданина или юридического
лица с заявлением или ходатайством с добавлением к ним соответствующих документов;
рассмотрения заявления или ходатайства уполномоченным органом и принятия соответствующего
решения, а в необходимых случаях и предоставления разрешения на подготовку проекта
отвода земельного участка; разработки проекта этого отвода, его согласование, рассмотрение
и утверждение; перенос проекта отвода в натуру путем установления границ земельного
участка на местности; получения документов, удостоверяющих право на землю; осуществления
государственной регистрации земельного участка.

Ст. 119. Приобретение
права на зем. участок за давностью пользования (приобретаемая давность)

1. Граждане,
которые добросовестно, открыто и непрерывно пользуются земельным участком в течение
15 лет, но не имеют документов, которые бы свидетельствовали о наличии у них прав
на этот земельный участок, могут обратиться в орган государственной власти, Совета
министров Автономной Республики Крым или органа местного самоуправления с ходатайством
о передаче его в собственность или предоставлении в пользование. Размер этого земельного
участка устанавливается в пределах норм, определенных настоящим Кодексом.

2.
Передача земельного участка в собственность или в пользование граждан на основании
приобретательной давности осуществляется в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Новеллой среди оснований
приобретения права собственности и права пользования земельным участком гражданами
является их приобретение за давностью пользования. Так, в соответствии со ст. 119 ЗК граждане, которые добросовестно, открыто и непрерывно
пользуются земельным участком в течение 15 лет, но не имеют документов, которые
бы свидетельствовали о наличии у них прав на этот земельный участок, могут обратиться
в орган государственной власти или орган местного самоуправления с ходатайством
о передаче его в собственность или предоставлении в пользование. Размер этого земельного
участка устанавливается в пределах указанных норм.

Передача земельного
участка в собственность или предоставление в пользование на основании приобретательной
давности обусловлена, прежде всего, добросовестностью и открытостью пользования
ею. Гражданскому законодательству известны категории добросовестного и недобросовестного
владения имуществом. В приведенной земельно-правовой норме говорится о добросовестном
пользования земельным участком, под которым следует понимать осуществление обработки
и присвоения полезных свойств земельного участка без надлежащих на то правовых оснований,
о которых ее пользователь не знал и считал свое пользование правомерным. Открытое
пользования земельным участком означает неприкрытое присвоение полезных свойств
земли, так же как и своих достижений в результате осуществления такого пользования.

Из содержания приведенной
нормы закона следует, что приобретаемая давность как основание приобретения права
собств. на землю или права пользования ею, распростр. только на граждан.

Добросовестное и открытое пользование земельным
участком должно осуществляться в течение 15 лет. При этом землепользования в течение
указанного срока не может быть прерванным и суммарным. Конечно, сезонные перерывы
в обработке земли не могут расцениваться как перерыва в ее использовании. Перерывом
в пользовании земельным участком может считаться не менее чем годовой срок в течение
указанного срока безосновательного землепользования. Несмотря на то, что ЗК не предусматривает
условий исчисления срока приобретательной давности, время ее начала следует считать
момент фактического начала пользования земельным участком.

В связи с тем, что
в подобных случаях граждане не имеют соответствующих документов, удостоверяющих
право на земельный участок, возникает вопрос о других доказательства пользования
земельным участком. Думается, что такими доказательствами могут признаваться любые
фактические обстоятельства, подтверждающие пользование земельным участком. На них
указывается в ходатайстве, с которым гражданин обращается в соответствующие органы.
Последние имеют право на проверку указанных обстоятельств и на этом основании могут
удовлетворить или отклонить ходатайство.

На практике возникают
и вопросы размеров предоставления земельных участков гражданам на основании приобретательной
давности. Размеры земельных участков, которые передаются гражданам в собственность
или предоставляются в пользование, устанавливаются в пределах предусмотренных нормами
ЗК для определенного вида землевладения или землепользования. Это касается и бесплатной
передачи земельных участков гражданам в собственность на основании приобретательной
давности. Но они могут не совпадать с размерами участков земли, которыми граждане
фактически пользовались раньше.

Статья 120. Переход
права на земельный участок в случае приобретения
права на жилой дом, здание или сооружение

1. В случае
приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, находящиеся
в собственности, пользовании другого лица, прекращается право собственности, право
пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты. К лицу, которое
приобрело право собственности на жилой дом, здание или сооружение, размещенные на
земельном участке, находящемся в собственности другого лица, переходит право собственности
на земельный участок или его часть, на которой они размещены, без изменения его
целевого назначения.

2. Если жилой
дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, находящемся в пользовании,
то в случае приобретения права собственности на эти объекты к приобретателю переходит
право пользования земельным участком, на котором они размещены, на тех же условиях
и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя.

3. В случае
перехода права собственности на дом или его часть от одного лица к другому по договору
пожизненного содержания право на земельный участок переходит на условиях, на которых
этот земельный участок принадлежал предыдущему землевладельцу (землепользователю).

4. В случае
приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение несколькими
лицами право на земельный участок определяется пропорционально долям лиц в праве
собственности жилого дома, здания или сооружения.

5. В случае
приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение физическими
или юридическими лицами, которые не могут иметь в собственности земельных участков,
к ним переходит право пользования земельным участком, на котором расположен жилой
дом, здание или сооружение, на условиях аренды.

6. Существенным
условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой
дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право
на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты.

Заключение
договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание
или сооружение, что связано с переходом права на часть земельного участка, осуществляется
после выделения этой части в отдельный земельный участок и присвоения ему отдельного
кадастрового номера.

В случае
приобретения права собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), который
расположен на землях государственной или коммунальной собственности, находящихся
в пользовании другого лица, и необходимости деления земельного участка площадь земельного
участка, который формируется, не может быть меньше, чем максимальный размер земельных
участков соответствующего целевого назначения, определенных статьей 121 Земельного
кодекса Украины (кроме случаев, когда формирование земельного участка в таком размере
является невозможным).

Статья
121. Нормы бесплатной передачи земельных участков
гражданам

1. Граждане
Украины имеют право на бесплатную передачу им земельных участков из земель государственной
или коммунальной собственности в таких размерах:

а) для ведения
фермерского хозяйства — в размере земельной доли (пая), определенной для членов
сельскохозяйственных предприятий, расположенных на территории сельского, поселкового,
городского совета, где находится фермерское хозяйство. Если на территории сельского,
поселкового, городского совета расположено несколько сельскохозяйственных предприятий,
размер земельной доли (пая) определяется как средний по этим предприятиям. В случае
отсутствия сельскохозяйственных предприятий на территории соответствующего совета
размер земельной доли (пая) определяется как средний по району;

б) для ведения
личного крестьянского хозяйства — не более 2,0 гектара;

в) для ведения
садоводства — не более 0,12 гектара;

г) для строительства
и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок)
в селах — не более 0,25 гектара, в поселках — не более 0,15 гектара, в городах —
не более 0,10 гектара;

г) для индивидуального
дачного строительства — не более 0,10 гектара;

д) для строительства
индивидуальных гаражей — не более 0,01 гектара.

2. Размер
земельных участков, которые передаются безвозмездно гражданину для ведения личного
крестьянского хозяйства, может быть увеличен в случае получения в натуре (на местности)
земельной доли (пая).

3. Размер
земельного участка, передаваемого бесплатно гражданину в собственность в связи с
приобретением им права собственности на жилой дом, не может быть меньше, чем максимальный
размер земельного участка соответствующего целевого назначения, установленный частью
первой настоящей статьи (кроме случаев, если размер земельного участка, на котором
расположен дом, меньше).