Правовое регулирование залога земельных участков

Правовое регулирование залога земельных участков

Залог земельных участков. В действующем законодательстве институт залога рассматривается как средство обеспечения исполнения обязательств. Одним из видов залога имущества является ипотека. Ипотекой признается залог земли, недвижимого имущества, в условиях которой земля и (или) имущество (предмет залога) остается у залогодателя или третьего лица, например, арендатора. Отдельным видом ипотеки является залог земельных участков, предусмотренная ст. 133 ЗК и положениями Закона Украины от 2 октября 1992 г. «О залоге».

По договору о залоге земли одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, что обеспеченное ипотекой, — имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Сторонами договора залога (ипотеки) земельных участков являются залогодержатель, это лицо является кредитором по основному обязательству, которое обеспечивается ипотекой. Второй стороной является собственник заложенного имущества, то есть должник по основному обязательству, что обеспечено залогом, или лицо, не участвует в этом обязательстве.

Статья 133. Залог земельных участков или прав на них

1. В залог могут передаваться земельные участки государственной, коммунальной и частной собственности, если иное не установлено законом, а также права на них — право аренды земельного участка, право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций), если иное не предусмотрено законом.

Земельный участок или право на него может быть передано в залог только при условии присвоения земельному участку кадастрового номера в порядке, определенном законом.

2. Земельный участок, находящийся в общей собственности (или право совместной аренды земельного участка), может быть передана (передано) в залог с согласия всех совладельцев (соарендаторов).

3. Передача в залог части земельного участка (или права на часть земельного участка) осуществляется после выделения ее в натуре (на местности) в соответствии с документацией по землеустройству.

4. Залогодержателем земельных участков сельскохозяйственного назначения и прав на них (аренды, эмфитевзиса) могут быть только банки.

5. Порядок залога земельных участков и прав на них (аренды, суперфиция, эмфитевзиса) определяется законом.

Обращение взыскания на заложенную участок. По общему правилу право обращения взыскания на предмет залога возникает у залогодержателя, если в момент наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет выполнено (ч. 1 ст. 20 Закона «О залоге»). Согласно ч. 6 ст. 20 указанного Закона обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда или третейского суда, а также на основании исполнительной надписи нотариуса, если иное не предусмотрено законом или договором залога.

Порядок реализации заложенного имущества специализированными организациями через аукцион (публичные торги).

Отдельно следует рассмотреть ситуацию в случае обращения взыскания на предмет залога, которым является здание или сооружение. Согласно ст. 37 Закона «О залоге» залогодержатель как приобретатель имущества имеет право на получение земельного участка в соответствии с законодательством Украины.