Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ)

Розділ
4. ЖИТЛОВО-КОМУНАЛЬНЕ ГОСПОДАРСТВО

Об’єднання
співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ)

Об’єднання співвласників багатоквартирного
будинку — юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього
власного майна та управління, утримання і використання неподільного та
загального майна. В свою чергу, неподільне
майно — неподільна частина житлового комплексу (земельна ділянка, багатоквартирний будинок разом із спорудами та
інженерними мережами), яка складається з частини допоміжних приміщень (приміщення, призначені для забезпечення
експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові
клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні,
кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів,
вентиляційні камери та інші технічні приміщення)), конструктивних елементів
будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування
жилого будинку, а загальне майно — частина допоміжних приміщень житлового
комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах,
визначених у статуті об’єднання (кладові, гаражі, в тому числі підземні,
майстерні тощо).

ОСББ створюється для забезпечення і захисту
прав його членів та дотримання їхніх обов’язків, належного ут­римання та
використання неподільного і загального май­на, забезпечення своєчасного
надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та
статутними документами.

В одному житловому комплексі може бути
створене тільки одне об’єднання.

Основна діяльність об’єднання полягає у
здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на
володіння та користування спільним май­ном членів об’єднання, належне утримання
будинку та прибудинкової території, сприяння членам об’єднання в отриманні
житлово-комунальних та інших послуг належ­ної якості за обґрунтованими цінами
та виконання ними своїх зобов’язань, пов’язаних з діяльністю об’єднання.

ОСББ може здійснювати господарську діяльність
для забезпечення власних потреб безпосередньо або шляхом укладення договорів з
фізичними чи юридичними осо­бами.

Як зазначалось, ОСББ є юридичною особою, яка
створюється відповідно до закону, має печатку із своїм найменуванням та інші
необхідні реквізити, а також роз­рахункові рахунки в установах байку. Воно є
неприбут­ковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його
розподілу між членами об’єднання.

Об’єднання відповідає за своїми зобов’язаннями
кош­тами і майном об’єднання, від свого імені набуває майнові і немайнові права
та обов’язки, виступає позивачем та відповідачем у суді.

Майно
ОСББ:

— майно, передане йому членами об’єднання у
власність;

— одержані доходи;

— інше майно, набуте па підставах, не
заборонених законом.

Житлово-будівельні кооперативи, про які йшлося
мова раніше можуть бути реорганізовані в об’єднання. Реорганізація відбувається
за рішенням загальних зборів. Відповідно до статуту (положення) кооперативу
збори можуть прийняти рішення про реорганізацію кооперативу в об’єднання. З
моменту прийняття цього рішення зазначені збори вважаються установчими зборами
об’єднання. Участь в установчих зборах беруть члени житлово-будівельного
кооперативу, які повністю сплатили вартість жилих приміщень і належної частки у
вартості нежилих приміщень та іншого майна і виявили такс бажання. У разі
неповної оплати вартості жилих приміщень і належної частки у вартості нежилих
приміщень та іншого майна окремими членами житлово-будівельного кооперативу
вони можуть брати участь у зборах з метою вступу до об’єднання за згодою
власника невиплаченої частки майна.

Розглянемо загальний порядок створення ОСББ.

Об’єднання може бути створене в будинку
будь-якої форми власності з числа тих, хто приватизував або придбав квартиру, а
також власника будинку або його уповноваженої особи, власників жилих приміщень,
а також власників нежилих приміщень.

Для створення об’єднання скликаються установчі
збори. Скликання установчих зборів здійснюється власником будинку або
ініціативною групою, яка складається не менш як з трьох власників квартир або
нежилих приміщень.

Повідомлення про проведення установчих зборів
нап­равляється власником будинку або ініціативною групою не менше ніж за 14
днів до дати проведення установчих зборів. Повідомлення направляється в
письмовій формі і вручається кожному власнику під розписку або шляхом поштового
відправлення (рекомендованим листом). У повідомленні про проведення установчих
зборів зазна­чається, з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час
проведення, проект порядку денного. Час і місце проведен­ня обираються зручними
для більшості можливих учас­ників зборів.

Установчі збори веде голова зборів, який
обирається більшістю голосів присутніх власників або їх уповноваже­них осіб. У
голосуванні беруть участь власники (їх упов­новажені особи), які присутні на
установчих зборах. Кож­ний власник на установчих зборах має один голос,
незалежно від площі та кількості квартир або приміщень, що перебувають у його
власності.

Рішення приймається шляхом поіменного
голосуван­ня. Рішення оформлюється особистим підписом кожного, хто
проголосував, у протоколі із зазначенням результату голосування («за» чи
«проти»). Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менше
двох третин присутніх осіб, які мають право голосу. Установчі збори правомочні,
якщо на них присутні більше п’ятдеся­ти відсотків власників.

У разі відсутності кворуму ініціатор призначає
нову да­ту, місце і час проведення установчих зборів. Новопризначені установчі
збори можуть бути скликані не раніш як через 14 діб з дня зборів, що іте
відбулися.

Установчі збори приймають рішення про
створення об’єднання і затверджують його статут. Оформлення і реєстрація всіх
документів, що засвідчують створення об’єднання, здійснюються безоплатно у
порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Об’єднання вважається
створеним з моменту видачі свідоцтва про державну реєстрацію.

Статут об’єднання

Статут об’єднання складається відповідно до
Типового статуту, який затверджує спеціально уповноважений центральний орган
виконавчої влади з питань містобудування та житлової політики. У статуті має
бути визначено таке:

— назва і місцезнаходження об’єднання;

— мета створення, завдання та предмет
діяльності об’єднання;

— перелік майна, що перебуває у спільній
сумісній власності (неподільного майна), права та обов’язки членів об’єднання
щодо цього майна;

— перелік майна, що перебуває у спільній
частковій власності (загального майна), права та обов’язки членів об’єднання
щодо цього майна;

— статутні органи об’єднання, їхні
повноваження та порядок формування;

— порядок скликання та проведення загальних
зборів;

— періодичність проведення зборів;

— порядок голосування на зборах та прийняття
рішень на них;

— перелік питань, для вирішення яких потрібна
кваліфікована більшість голосів;

— джерела фінансування, порядок використання
майна та коштів об’єднання;

— порядок прийняття кошторису, створення та
використання фондів об’єднання, включаючи резервні, а також порядок оплати
спільних витрат;

— порядок та умови укладення договорів між
об’єднанням та кожним власником квартири, приміщення;

— перелік питань, які можуть вирішуватися
зборами представників;

— порядок прийняття у члени об’єднання та
виключення з нього;

— права і обов’язки членів об’єднання;

— відповідальність за порушення статуту та
рішень статутних органів;

— порядок внесення змін до статуту;

— підстави та порядок ліквідації,
реорганізації (злиття, поділу) об’єднання і вирішення майнових питань,
пов’язаних з цим.

Статут може містити також інші положення, що є
істотними для діяльності об’єднання.

Членом об’єднання може бути фізична чи
юридична особа, яка є власником квартири (квартир) або приміщення (приміщень) у
багатоквартирному будинку. Членство в об’єднанні є добровільним і може
набуватися одночасно з створенням об’єднання при проведенні установчих зборів,
а також індивідуально, на основі письмової заяви, в будь-який момент його
існування. Членство в об’єднанні розпочинається на підставі поданої письмової
заяви власника за згодою об’єднання. Порядок прийняття до об’єднання
визначається статутом. Членство в об’єднанні припиняється на підставі поданої
письмової заяви власника приміщення або з інших підстав відповідно до статуту об’єднання.

Власники приміщень, розташованих у межах
одного житлового комплексу, які не є членами об’єднання, можуть укладати з
об’єднанням угоди про співпрацю та дії у спільних інтересах.

Органами управління об’єднання є загальні
збори його членів, правління, ревізійна комісія об’єднання.

Вищим органом управління об’єднання є загальні
збори. Загальні збори скликаються і проводяться згідно з вимогами статуту
об’єднання. Вони правомочні, якщо на них присутні більше половини членів
об’єднання. Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є
обов’язковим для всіх членів об’єднання. Рішення запільних зборів
оприлюднюється. У передбачених статутом або рішенням загальних зборів випадках
воно може бути надане членам об’єднання під розписку або направлене поштою
(рекомендованим листом). Рішення загальних зборів може бути оскаржене в
судовому порядку.