Понятие и принципы права землепользования

1. Понятие и принципы права землепользования

Осуществление земельной реформы,
переход к рыночным условиям хозяйствования на земле, законодательное закрепление
многообразия форм собственности на землю и расширение возможностей использования
земельных ресурсов на основании права собственности значительно сузили сферу применения
права землепользования. Однако оно не утратило
своего значения как предусмотренный законом способ добычи полезных свойств земли. Право землепользования в обновленном виде нашло
закрепление в действующем ЗК и успешно применяется в сфере регулирования земельных
отношений.

В юридической литературе право
землепользования рассматривается как правовой институт, охватывающий совокупность
однородных земельно-правовых норм, закрепляющих и регулирующих основания, условия
и порядок предоставления, изменения и прекращения основ использования земельных
ресурсов. Таким образом, право землепользования представляет собой
систему правовых норм, закрепленных в земельном законодательстве, регулирующих
общественные отношения, связанные с получением полезных свойств земельных ресурсов.

Одновременно право землепользования
можно рассматривать как правоотношения, включающие совокупность предоставленных
прав и возложенных обязанностей, связанных с осуществлением землепользования. В этой связи право землепользования имеет комплексный
характер, содержащую законодательные требования и объединяет их в земельно-правовой
институт, а также охватывает правомочия субъектов — пользователей земельных участков
и регламентирует их права и обязанности, которые реализуются в конкретных правоотношениях.

Право землепользования является
правомочием физического или юридического лица относительно пользования земельным
участком, возникающее в процессе использования земельных ресурсов. Правомочность как субъективное право землепользователя,
предоставляет его обладателю возможности для добычи полезных свойств конкретного
земельного участка.

Право землепользования как важный
правовой институт земельного правоотношения и правомочия землепользователя, базируется
на фундаментальных конституционных положениях и требованиях земельного законодательства. Ему присущи определенные принципы как основные
принципы его правового регулирования. Они
отражены в общих принципах земельного законодательства, предусмотренные в ст. 5 ЗК, закрепленные в его нормах, посвященных
правовому регулированию использования отдельных категорий земель, включены в содержание
прав и обязанностей землепользователей т.д..

Основными принципами права землепользования
являются: его производности от права собственности на землю; использование земельных
участков по основному целевому назначению; рациональное использование и эффективная
охрана земельных ресурсов; сочетания особенностей использования земли как основного
средства производства, пространственно-территориального базиса и природного ресурса;
приоритетность экологической безопасности при использовании земельных ресурсов;
гарантированность прав на земельные участки и прав землепользователей и т.п.. Не все эти принципы относятся исключительно
к права землепользования, и поэтому не получили полного отражения в земельном законе. Это обуславливает необходимость рассмотрения
некоторых из них относительно права землепользования.

Принцип производности права землепользования от права собственности
на землю заключается в том, что само возникновение этого права зависит от лица,
обладающего правом собственности на земельный участок. Если право пользования собственника земли является
его правомочиями, на основании которого он добывает полезные свойства земельного
участка, то землепользователи осуществляют право пользования ею в объеме и в пределах,
определенных владельцем. Таким образом,
правомочность землепользователя на использование земельного участка опирается на
право пользования собственника. При этом
владелец может передавать землепользователю свое право пользования, как в полном,
так и в ограниченном объеме. Например,
государство как собственник земли, предоставляет земельный участок в постоянное
пользование через свои уполномоченные органы, может передавать землепользователю
право пользования в полном объеме. Юридическое
или физическое лицо — собственник земельного участка, передавая ее во владение и
пользование по договору аренды, может оговорить объем прав арендатора по пользованию,
оставляя некоторые из них за собой.

Право на предоставление арендатором
земельного участка в субаренду не меняет сути рассматриваемого принципа, потому
что субарендного разновидность землепользования также возникает на основании согласия
арендодателя, которым является собственник земельного участка. Принцип производности права землепользования
от права собственности проявляется и в том, что собственник земельного участка может
требовать прекращения права землепользования на основаниях и в порядке, предусмотренном
законом.

Принцип использования земли по основному целевому назначению является
чрезвычайно важным для использования земельных ресурсов страны. Несмотря на его традиционное закрепление в нормах
земельного права, в действующем ЗК этот принцип претерпел некоторые изменения. Так, согласно ч. 1 ст. 19 ЗК, земли Украины по основному целевому назначению
подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли
жилой и общественной застройки; земли природно-заповедного и другого природоохранного
назначения; земли оздоровительного назначения; земли рекреационного назначения;
земли историко-культурного назначения; земли лесного фонда; земли водного фонда;
земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.

Отличие приведенного категориального
распределения земельных ресурсов от предыдущего заключается не только в расширении
самих категорий земель на основании отделения бывшей общей категории земель природоохранного,
оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения в самостоятельные
категории, но и в их разграничении по основному целевому назначению. Если раньше земли распределялись на категории
по целевому назначению, не учитывало другие цели их использования, то теперь они
разделяются по основному целевому назначению, которое предполагает возможности их
использования и в сопутствующих целях.

Законодательное разделение земельных
ресурсов по основному целевому назначению более адекватно отражает осуществления
права землепользования на них. Об этом
свидетельствуют реальные обстоятельства, когда, например, земли сельскохозяйственного
назначения используются не только в целях производства сельскохозяйственной продукции,
но и для возведения внутрихозяйственных сооружений и дорожного строительства, земли
жилой и общественной застройки используются не только в строительных целях, но и
для сооружения коммуникаций, осуществления благоустройства и т.п..

Вместе с тем реализация рассматриваемого
принципа осуществляется и на уровне определения основного целевого назначения конкретного
земельного участка. Основное целевое назначение
предусматривается в решении о предоставлении земельного участка в постоянное пользование
и отражается в государственном акте, оговаривается в договоре аренды земельного
участка и фиксируется в государственном реестре. Отклонение землепользователя от основного целевого
назначения является правонарушением и может стать основанием для прекращения права
землепользования. Поэтому актуальной является
проблема законодательного разграничения признаков основного и сопутствующего целевого
назначения соответствующих категорий земель.

Принцип рационального использования и эффективной охраны земель также
является традиционным в земельном законодательстве. Однако правовые требования по рациональному
использованию и эффективной охраны земельных ресурсов не содержат законодательных
критериев землепользования. Поэтому они
имеют юридически неопределенный характер, что затрудняет обеспечение рационального
использования и эффективной охраны земель правовыми средствами.

Острая необходимость в рационализации
землепользования в нашей стране возникла в связи с расширением экстенсивного использования
земельных ресурсов. Однако рациональное
землепользование является эффективным средством их эффективной охраны. В связи с этим обращает на себя внимание постановление
Верховной Рады Украины «Об Основных направлениях государственной политики Украины
в области охраны окружающей среды, использования природных ресурсов и обеспечения
экологической безопасности», в которой рациональное природопользование рассматривается
наряду с охраной окружающей среды.Более того, основные приоритеты охраны окружающей
среды определены через рациональное использование природных ресурсов. К ним, в частности, отнесены формирование сбалансированной
системы природопользования и адекватной структурной перестройки производственного
потенциала экономики и экологизация технологий в сельском хозяйстве, промышленности,
энергетике, строительстве и на транспорте. Реализация
этих приоритетов предполагается с помощью охраны земельных ресурсов от загрязнения
и нерационального использования, а также сохранение и расширение территорий с естественным
состоянием ландшафта.

Принцип рационального использования
и эффективной охраны земель при осуществлении землепользования реализуется в двуединой
неразрывной процессе. Он составляет экономически
необходимым и экологически рациональное использование земельных ресурсов, при котором
одновременно учитываются экономические и экологические интересы человека и общества. Поэтому
правовыми критериями рационального использования и эффективной охраны земельных
богатств страны является соблюдение требований по обеспечению их плодородия и экологически
обоснованного использования.

Законодательные требования по
рациональному использованию земельных ресурсов разнообразны. К ним, в частности, относятся требования по
обеспечению максимального выхода продукции в результате использования конкретного
земельного участка, применение передовых, апробированных и научно обоснованных технологий
при освоении земельных площадей и т.п.. Так,
рациональным использованием земельного участка, предоставленного в пользование может
считаться получение максимального количества продукции с каждой единицы земельной
площади, сосредоточение внутрихозяйственных зданий и других средств производственно-хозяйственной
деятельности на минимальных земельных площадях и тому подобное. Особенно жесткими являются требования ЗК посвящены
использованию техногенно загрязненных земель.Так, согласно ч. 1 ст. 170 ЗК техногенно
загрязненные земли сельскохозяйственного назначения, на которых не обеспечивается
получение продукции, отвечающей требованиям (нормам, правилам, нормативам), подлежат
изъятию из сельскохозяйственного оборота и консервации.

Более конкретными являются требования
по охране земель. Так, согласно ст. 164 ЗК к ним отнесены: защита сельскохозяйственных
угодий, лесных земель и кустарников от необоснованного их изъятия для других нужд,
защита земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления,
иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства, химическими и радиоактивными
веществами и от других неблагоприятных природных и техногенных процессов, предупреждение
ухудшения эстетического состояния и экологической роли антропогенных ландшафтов;
консервация деградированных и малопродуктивных сельскохозяйственных угодий и другие
требования.

Особые требования предусмотрены
для охраны почвенного слоя земельных участков.Согласно ч. ст. 168 ЗК при осуществлении деятельности, связанной
с нарушением поверхностного слоя почвы, собственники земельных участков и землепользователи
должны осуществлять снятие, складирование и хранение поверхностного слоя почвы и
нанесение его на участок, с которого он был снят (рекультивация), или на другой
земельный участок для повышения его продуктивности и других качеств. Соблюдение указанных требований в процессе землепользования
обеспечивает достижение максимальных экономических результатов и эффективную охрану
земель от негативного производственно-хозяйственного и другого вредного воздействия.

2. Право постоянного землепользования

Понятие использования земельных
ресурсов страны на основании права постоянного землепользования, которое рассматривалось
в предыдущих земельно-правовых актах как вечное и бессрочное землепользования, достаточно
устоявшимся в отечественном законодательстве.Однако это право сейчас заметно потеснены многообразием собственнических
оснований использования земельных наделов и утратило свою ведущую роль в земельном
законе. Но как признанный законом и правомерный
способ добывания полезных свойств земли на конкретных земельных участках, оно в
ограниченном виде существует до сих пор.

Согласно ч. 1 ст. 92 ЗК право
постоянного пользования земельным участком — это
право владения и пользования земельным участком, находящимся в государственной или
коммунальной собственности, без установления срока. Несмотря на то, что это право в законодательном
порядке обозначается термином «землепользование», его содержание охватывает
и право владения земельным участком. Включение
в состав права землепользования и права землевладения, обусловлено спецификой земельного
участка, не доступна без владения. Более
того, право владения земельным участком в большинстве случаев является необходимым
условием правомерного пользования ею в понимании добывания ее полезных свойств.

В отличие от права собственности
на землю, права землепользования присущие только правомочия владения и пользования
земельным участком. их нормативно-правовое
содержание мало чем отличается от аналогичных правомочий собственника земли. Однако необходимо подчеркнуть, что конкретное
содержание правомочий владения и пользования землепользователя определяют собственники
земли. Но правомочие распоряжения всегда
остается за собственниками земельных участков. Такой правомочием в праве постоянного землепользования
владеет государство или соответствующая территориальная община.

Общей чертой права собственности
на землю и право постоянного землепользования является их бессрочность. Не установлен заранее срок права постоянного
землепользования, равно как и права собственности, предоставляет устойчивый характер
постоянном землепользованию и повышает степень стабильности правомочий землепользователя. В этом заключается преимущество права постоянного
землепользования перед другими видами пользования земельными участками.

Объектами права постоянного землепользования
являются земельные участки, предоставляемые по всем категориям земель государственной
или коммунальной собственности. В связи
с этим право постоянного землепользования имеет особое значение для использования
участков, которые не подлежат передаче в частную собственность в силу их особой
ценности или предназначены для обеспечения публичных интересов.

Субъектами права постоянного
землепользования могут быть только государственные и коммунальные предприятия, учреждения
и организации. Так, согласно ч. 2 ст. 92 ЗК права постоянного пользования земельным
участком из земель государственной и коммунальной собственности приобретают предприятия,
учреждения и организации, относящиеся к государственной или коммунальной собственности,
а также общественные организации инвалидов Украины, предприятия (объединения), учреждения
и организации (например, государственные сельскохозяйственные , промышленные, строительные
и транспортные предприятия, коммунальные жилищно-эксплуатационные предприятия, осуществляющие
управление жилыми комплексами и предоставляют коммунальные услуги, природоохранные,
оздоровительные и научные учреждения и учебные заведения государственной или коммунальной
собственности, лесохозяйственные и водохозяйственные организации, органы государственной
власти и местного самоуправления и т.п. ).

Юридическое значение права постоянного
землепользования заключается в том, что оно исключает возможность возникновения
так называемой «двойной» собственности государства или территориальных
общин и их предприятий, учреждений и организаций. Наличие этого института права формирует систему
земельных отношений, в которых государство или территориальная община являются собственниками
земли, а их предприятия, учреждения и организации — постоянными пользователями земельными
участками. Полномочия органов исполнительной
власти и органов местного самоуправления по предоставлению земельных участков юридическим
лицам в постоянное пользование определены в ст. 122 ЗК.

Праву постоянного землепользования
присуща и определенная специфика его возникновения.Сравнительный анализ различных
оснований возникновения права на землю дает возможность сделать вывод, что право
постоянного пользования земельными участками для государственных и коммунальных
предприятий, учреждений и организаций может возникать только на основании их отвода. Это прямо предусмотрено в ст. 123 ЗК, по которой предоставление земельных
участков юридическим лицам в постоянное пользование осуществляется на основании
решений органов исполнительной власти и органов местного самоуправления по проектам
отвода этих участков. Договорные и иные
основания приобретения этого права недопустимы. Таким образом, акт отвода земельного участка,
как многостадийный и комплексный юридический факт, порождает право постоянного землепользования
государственных и коммунальных предприятий, учреждений и организаций, составляет
единственное основание его возникновения.

Право постоянного землепользования,
которым наделены только государственные и коммунальные предприятия, может иметь
множество разновидностей. Это зависит от
тех признаков и критериев, составляющих основание их разграничения. Так, по признаку использования земельных участков
по основному целевому назначению, право постоянного землепользования предоставляется
для сельскохозяйственных нужд и потребностей жилищного и гражданского строительства,
для нужд промышленности, транспорта, связи и обороны, для природоохранных, оздоровительных,
рекреационных и историко-культурных потребностей, ведение лесного и водного хозяйства
и т.д.. В свою очередь, право постоянного
сельскохозяйственного землепользования государственных и коммунальных сельскохозяйственных
предприятий и организаций предоставляется для ведения товарного сельскохозяйственного
производства, научно-исследовательских и учебных целей, что предусмотрено в ст. 24 ЗК.

На основании специальных критериев
постоянного землепользования можно выделить на землях сельскохозяйственного назначения
постоянное пользование поливными участками, распашными и луговыми угодьями, на землях
жилой и общественной застройки — рекреационное пользование ими т.п.. Каждая разновидность постоянного пользования
соответствующим земельным участком имеет свои особенности по целям предоставления,
условиями пользования, правами и обязанностями землепользователей, влияющим на содержание
права постоянного землепользования.

3. Право арендного землепользования

Арендное землепользование является
относительно новым, но уже достаточно развитым правовым институтом в земельном праве. В земельно-правовых актах 30-х годов прошлого
столетия арендное использование земли было запрещено на сельскохозяйственных землях. А со вступлением в силу ЗК 1970 это положение
было распространено на все земли. Однако
перестройка экономических отношений, которая началась еще в советский период, и
особенно, осуществления аграрно-земельной реформы в Украине возобновили арендное
землепользование и предоставили ему нового правового содержания.

Согласно ч. 1 ст. 93 ЗК право
аренды земельного участка — это основанное на договоре срочное платное владение
и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской
и иной деятельности. В этом законодательном
определении приведены важнейшие составляющие аренды земли — выделение участка как
объекта аренды, договорные основания возникновения рассматриваемого права, определение
срока действия аренды, ее платный характер, принадлежность арендатору правомочий
только владения и пользования, предоставления земельного участка для определенных
определенных видов деятельности.

Однако указанная статья, специально
посвященная аренде земли, является единственной в ЗК.В ней лишь в общем виде определены
условия арендного землепользования. Более
детально отношения, связанные с арендой земельных участков, регулируются законом,
что прямо предусмотрено ч. 6 ст. 93 ЗК. Таким законом является Закон «Об аренде
земли». Поэтому арендное использование
земельных участков необходимо рассматривать в контексте положений настоящего Закона.

По ст. Из Закона «Об аренде земли» объектами
аренды являются земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических
лиц, коммунальной или государственной собственности. Из этого следует, что объектами аренды могут
быть земельные участки всех субъектов права земельной собственности. Поэтому нет каких-либо ограничений для предоставления
их в аренду. Важно лишь то, чтобы они принадлежали
на праве собственности определенным субъектам.

Объектами аренды могут быть земельные
участки вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, которые находятся
на них. Безусловно, здания и сооружения
могут быть самостоятельными объектами арендных отношений как имущество или имущественный
комплекс. Однако в данном случае речь идет
о земельном участке, как единый объект аренды, включает здания и сооружения, на
котором последние не являются самостоятельными объектами, а арендуются вместе с
земельным участком. Отношения, связанные
с арендой земельных участков, на которых расположены целостные имущественные комплексы
предприятий, учреждений и организаций государственной или коммунальной собственности,
регулируются Законом «Об аренде земли» с учетом особенностей, предусмотренных
Законом Украины от 10 апреля 1992 г. «Об аренде государственного и коммунального
имущества «(в редакции Закона от 14 марта 1995 p.).

Сложной по правовой природе является
аренда земельных участков вместе с водоемами и лесными участками. Несмотря на приоритетность положений ЗК, в таких
случаях все же следует учитывать признаки водоемов и лисодилянок как самостоятельных
объектов права, и за водным и лесным законодательством для них предусмотрены особые
условия и порядок аренды.

Не менее сложной с точки зрения
правовой безупречности арендных отношений является аренда земельной доли (пая),
потому что по чисто юридическими требованиями закона она не принадлежит на праве
собственности гражданам-арендодателям. Согласно
разделу IX «Переходные положения» Закона «Об аренде земли»,
граждане — владельцы сертификатов на земельную долю (пай) до выделения им в натуре
(на местности) земельных участков имеют право заключать договоры аренды земель сельскохозяйственного
назначения, местоположение которых определяется с учетом требований рациональной
организации территории и компактности землепользования, в соответствии с этими сертификатами
с соблюдением требований закона.

Следует отметить, что приведенное
положение касается не только земельных долей (паев), определенных при распаевании
земель коллективных сельскохозяйственных предприятий, а и земельных долей полученных
гражданами при осуществлении приватизации земель государственных и коммунальных
сельскохозяйственных предприятий по требованиям ст. 25 ЗК, к оформлению на них права частной собственности. После выделения в натуре (на местности) земельных
участков собственникам земельных долей (паев), договор аренды земли перезаключается
согласно государственному акту на право собственности на земельный участок на тех
же условиях, на которых и был заключен, и может быть изменен только по соглашению
сторон.

Субъектами арендных отношений,
связанных с использованием земельных участков на арендных началах, являются арендодатели
и арендаторы. Согласно ч. 5 ст. 93 ЗК арендодателями земельных участков являются
их собственники или уполномоченные ими лица. Согласно
ст. 4 Закона «Об аренде земли»
арендодателями земельных участков являются граждане и юридические лица, в собственности
которых находятся земельные участки, или уполномоченные ими лица. Арендодателями земельных участков, находящихся
в коммунальной собственности, являются сельские, поселковые, городские советы.Арендодателями
земельных участков, находящихся в общей собственности территориальных громад, являются
районные, областные советы и Верховный Совет АРК. Арендодателями земельных участков, находящихся
в государственной собственности, являются районные, областные, Киевская и Севастопольская
городские государственные администрации, Совет министров и Кабинет Министров Украины
в пределах полномочий, определенных законом.

В целом приведенный в Законе
«Об аренде земли» перечень субъектов — арендодателей земельных участков
соответствует перечню, предусмотренному в ЗК.Однако следует отметить, что если граждане и юридические лица могут самостоятельно
решать вопрос о предоставлении земельных участков в аренду на основании договора,
предоставление в аренду земельных участков государственной или коммунальной собственности,
осуществляется на основании решений соответствующих органов исполнительной власти
или органов местного самоуправления. Из
этого следует, что в последнем случае основанием возникновения арендных отношений
на землю имеется решение компетентного органа, а договор является средством его
реализации.

Стоит отметить, что в отличие
от первоначального содержания Закона «Об аренде земли» его действующая
редакция не содержит положения о том, что решение о предоставлении в аренду земельных
участков органы государственной власти принимают при предварительном согласовании
этих вопросов на сессиях соответствующих советов. При этом положения ст.ст.6-10 ЗК не претерпели
изменений по подготовке заключений об изъятии (выкупе) и предоставлении земельных
участков из земель государственной собственности, которые производятся органами
исполнительной власти. Хотя в указанных
статьях ЗК употребляется словосочетание «предоставлении земельных участков»,
а в его ст.ст. 93, 124 применяется термин
«передаются» и «передача», можно считать, что пока в ст.ст. 6-10 ЗК не внесены соответствующие изменения,
принятие решений органами исполнительной власти о предоставлении в аренду земельных
участков государственной собственности требуют предварительного согласования на
сессиях соответствующих советов.

Арендаторами земельных участков
являются юридические или физические лица, которым на основании договора аренды принадлежит
право владения и пользования земельным участком.В ч. 2 ст. 93 ЗК предусмотрено, что земельные участки могут
передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам Украины, иностранным гражданам
и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным объединениям
и организациям, а также иностранным государствам.

Приведенное положение в определенной
мере конкретизируется в ст. 5 Закона «Об
аренде земли», в частности указанием на то, что в пределах полномочий, определенных
законом, арендаторами земельных участков могут быть: районные, областные, Киевская
и Севастопольская городские государственные администрации, Совет министров и Кабинет
Министров Украины; сельские, поселковые, городские, районные и областные советы,
Верховный Совет АРК. Итак, по земельному
законодательству все перечисленные субъекты права признаются потенциальными арендаторами
земельных участков и нет юридических препятствий для реализации ими этого права.

Согласно ч. 1 ст. 6 Закона «Об аренде земли» арендаторы
приобретают право аренды земельного участка на основаниях и в порядке, предусмотренных
ЗК, ГК, ГК, этим и другими законами и договором аренды земли. Согласно ч. 1 ст. 792 ГК по договору найма (аренды) земельного
участка наймодатель обязуется передать нанимателю земельный участок на установленный
договором срок во владение и пользование за плату. Так, в ч. 1 ст. 290 ГК указано, что отношения, связанные с арендой
земли как средства производства, регулируются ЗК и другими законами.

Приведенные положения гражданского
и хозяйственного законодательства свидетельствуют о том, что основным законодательным
актом, на основании которого регулируются отношения по аренде земельных участков
является ЗК и акты законодательства, принятые в развитие его отдельных положений. Такой вывод подтверждается конкретными положениям
ст. 6 Закона «Об аренде земли»,
в частности, в случае приобретения права аренды земельного участка на конкурентных
началах основанием для заключения договора аренды являются результаты аукциона. В случае досрочного прекращения договора аренды
земли по инициативе арендодателя земельного участка, право аренды которого приобретено
по результатам аукциона, арендодатель возмещает арендатору затраты на его приобретение
в сроки, определенные условиями договора и законом, и убытки, которые понесет арендатор
вследствие досрочного прекращения договора аренды, если иное не предусмотрено договором
аренды. Приведенная детализация права аренды
земли содержится только в земельном законе.

Так, согласно ст. 7 Закона «Об аренде земли» право на
аренду земельного участка переходит после смерти физического лица-арендатора, если
иное не предусмотрено договором аренды, к наследникам, а в случае их отказа или
отсутствия таких наследников — к лицам, которые использовали этот земельный участок
вместе с арендатором и изъявили желание стать арендаторами в случае, если это не
противоречит требованиям ЗК и Закон «Об аренде земли».В случае осуждения
физического лица-арендатора к лишению свободы или ограничения его дееспособности
по решению суда право на аренду земельного участка переходит к одному из членов
его семьи, который изъявил желание и может согласно закону стать арендатором, а
в случае его отказа или отсутствия таких — к лицам, которые использовали этот земельный
участок вместе с арендатором, с их согласия, если это не противоречит требованиям
ЗК и Закона.

Важным является установление
преимущественного права на получение арендованного земельного участка в собственность. Согласно ст. 9 Закона «Об аренде земли» арендатор,
который в соответствии с законом может иметь в собственности арендованный земельный
участок, имеет преимущественное право на приобретение его в собственность в случае
продажи этого земельного участка, при условии, что он платит цену, по которой он
продается, а в случае продажи на аукционе — если его предложение равно предложению,
которое является наибольшим из предложенных участниками аукциона. В связи с этим, арендодатель обязан уведомить
в письменной форме арендатора о намерении продать земельный участок третьему лицу.

Использования арендованных земельных
участков осуществляется на основании договора, который заключается между арендодателем
и арендатором. Согласно ст. 13 Закона «Об аренде земли» договор
аренды земли — это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору
земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан
использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями
земельного законодательства . Приведенное
в Законе определение договора аренды земли, в отличие от ЗК, не связывает отношения
арендодателя и арендатора с осуществлением предпринимательской и других видов деятельности.

Важны законодательные требования
относительно оформления договора аренды земли. Так, согласно ст. 14 Закона «Об аренде земли» договор
аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть
удостоверен нотариально. Существенное значение
для оформления договора аренды конкретного земельного участка на практике имеет
Типовая форма договора аренды земли, который утверждается Кабинетом Министров Украины. Сейчас действует Типовой договор аренды земли,
утв. постановлением Кабинета Министров
Украины от 3 марта 2004 г. № 220.

Существенными условиями договора
аренды земельного участка в соответствии со ст. 15 Закона «Об аренде земли» являются:
объект аренды (местоположение и размер земельного участка), срок действия договора
аренды; арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков,
порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату, условия использования
и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду, условия сохранения
состояния объекта аренды, условия и сроки передачи земельного участка арендатору;
условия возврата земельного участка арендодателю; существующие ограничения (обременения)
по использованию земельного участка, определение стороны, которая несет риск случайного
повреждения объекта аренды или его части; ответственность сторон. Отсутствие в договоре аренды земли одного из
следующих существенных условий, а также нарушение других требований Закона, является
основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды и признании
договора недействительным.

По соглашению сторон в договоре
аренды земли могут отмечаться другие условия, в частности качественное состояние
земельных угодий, порядок выполнения обязательств сторон, порядок страхования объекта
аренды, порядок возмещения расходов на осуществление мероприятий по охране и улучшению
объекта аренды, проведение мелиоративных работ , а также обстоятельства, которые
могут повлиять на изменение или прекращение действия договора аренды и т.п.. При этом дополнительные условия договора аренды
земельного участка не могут противоречить требованиям действующего законодательства.

Неотъемлемой составной частью
договора аренды земли является: план или схема земельного участка, который передается
в аренду; кадастровый план земельного участка с отображением ограничений (отягощений)
в ее использовании и установленных земельных сервитутов; акт определения границ
земельного участка в натуре (на местности) ; акт приемки-передачи объекта аренды;
проект отвода земельного участка в случаях, предусмотренных законом. В случае если договором аренды земли предусматривается
осуществление мероприятий, направленных на охрану и улучшение объекта аренды, к
нему прилагается договор о возмещении арендатору расходов на такие мероприятия.

Закон «Об аренде земли»
предоставляет существенного значения порядка передачи земельных участков в аренду
и заключения договора аренды земли. Согласно
ч. 1 ст. 124 ЗК передача в аренду земельных
участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется
на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного
самоуправления путем заключения договора аренды земельного участка. Приобретение права аренды земельных участков,
находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется исключительно
на аукционах (кроме земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого
имущества, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, в которых отсутствуют
акции (доли, паи) , принадлежащих государству, приобретение права на аренду земельных
участков под объекты социального назначения, строительство социального и доступного
жилья, использование земельных участков для разработки полезных ископаемых и специального
водопользования в соответствии с полученными специальными разрешениями (лицензиями),
использование религиозными организациями (под культовыми зданиями ), которые легализованы
в Украине). Не допускается проведение аукционов
по участкам, которые (или здания на которых) арендуют бюджетные учреждения, музеи,
предприятия и общественные организации в сферах культуры и искусств (в том числе
национальные творческие союзы и их члены (под творческие мастерские).

Условия и порядок заключения
договора аренды земли, в том числе по результатам аукциона, определены в Законе
«Об аренде земли». Порядок проведения
аукциона и приобретения права аренды земельного участка на конкурентных началах
определяется законодательством. Сама же
передача объекта аренды арендатору, согласно ст. 17 указанного Закона, осуществляется арендодателем
на условиях и в сроки, определенные в договоре аренды земли, по акту приема-передачи.

По своим срокам арендное землепользование
может быть краткосрочным и долгосрочным.Согласно ч. ст. 93 ЗК краткосрочная аренда земельного участка
не может превышать 5 лет, а долгосрочная — не может быть больше 50 лет. Конкретные сроки аренды земельного участка в
пределах указанных законом сроков краткосрочной и долгосрочной аренды земли определяются
сторонами договора. В связи с этим ст. 19 Закона «Об аренде земли» предусматривает,
что при передаче в аренду сельскохозяйственных угодий для ведения товарного сельскохозяйственного
производства срок действия договора аренды земельных участков определяется с учетом
периода ротации основного севооборота согласно проектам землеустройства. При передаче в аренду сельскохозяйственных угодий,
расположенных в пределах горного отвода, предоставленного для разработки месторождения
нефти или газа, срок действия договора аренды земельных участков определяется с
учетом сроков начала строительства скважин и производственных сооружений, связанных
с их эксплуатацией, на арендованном участке или на ее части.

В пределах сроков краткосрочной
и долгосрочной аренды земельного участка договором могут быть предусмотрены и другие
условия, с которыми связываются сроки его действия. К ним можно отнести, например, выполнение необходимого
объема хозяйственных работ, завершение строительства, капитального ремонта или реконструкции
жилых домов и производственных сооружений.

Таким образом, срок действия
договора аренды земельного участка может быть обусловлено наступлением оговоренных
в нем условий.

Для упорядочения земельных отношений
в важное значение имеет государственная регистрация договоров аренды земельных участков. Так, в ст. 20 Закона «Об аренде земли» определено,
что заключенный договор аренды земли подлежит государственной регистрации. Государственная
регистрация договоров аренды земли проводится в порядке, установленном законом. А ст. 18
этого Закона устанавливает, что договор аренды земли вступает в силу после его государственной
регистрации. Таким образом, несоблюдение
требования о государственной регистрации влечет недействительность договора аренды
земельного участка.

Действующее земельное законодательство
предусматривает возможности предоставления арендованного земельного участка в субаренду. Согласно ч. 4 ст. 93 ЗК арендованный земельный участок или его
часть может с согласия арендодателя передаваться арендатором во владение и пользование
другому лицу (субаренда). Итак, субаренда
является разновидностью арендного землепользования и составляет переуступку арендатором
права владения и пользования арендованной им земельного участка субарендаторов.

Время Закон «Об аренде земли»
предъявляет специальные требования к арендных землепользования. Так, согласно ст. 8 указанного Закона арендованный земельный участок
может передаваться арендатором в субаренду без изменения целевого назначения, если
это предусмотрено договором аренды или по письменному согласию арендодателя. Если в течение одного месяца арендодатель не
направит письменного уведомления о своем согласии или возражения, арендованный земельный
участок или его часть может быть передана в субаренду.

Условия договора субаренды земельного
участка ограничиваются условиями договора аренды земельного участка и не могут противоречить
ему. Срок субаренды не может превышать
срок, определенный договором аренды земли. В
случае прекращения договора аренды действие договора субаренды земельного участка
прекращается. По соглашению сторон договор
субаренды земельного участка может удостоверяться нотариально. Договор субаренды земельного участка, как и
договор аренды земли подлежит государственной регистрации.

Арендаторы земельных участков
сельскохозяйственного назначения на период действия договора аренды могут обмениваться
принадлежащими им правами пользования земельными участками путем заключения между
ними договоров субаренды соответствующих участков, если это предусмотрено договором
аренды или письменного согласия арендодателя.Однако передача в субаренду земельных участков, на которых расположены целостные
имущественные комплексы предприятий, учреждений и организаций государственной или
коммунальной собственности, а также основанных на имуществе, принадлежащего АРК,
и их структурных подразделений, запрещается. Это
объясняется тем, что такие земельные участки, как правило, находятся в постоянном
землепользовании указанных предприятий, учреждений и организаций. Приведены требования Закона свидетельствуют
о том, что условия арендных землепользования определяются не только непосредственными,
в этом случае «вторичными» арендодателями земельных участков, но и собственниками,
которые определили условия использования земельных участков в «первобытном»
договоре аренды земли.

Арендное землепользование как
специальный вид использования земельных ресурсов является платным. Согласно ч. 2 ст. 206 ЗК плата за землю взимается в соответствии
с законом.Известно, что таким законом является Закон «О плате за землю»,
согласно которому плата за землю осуществляется в виде земельного налога или арендной
платы. Однако для внесения платы за арендуемые
земельные участки в Законе «О плате за землю» предусмотрено исключение,
согласно которому арендная плата за землю регулируется Законом «Об аренде земли».

В ст. 21 Закона «Об аренде земли» определено,
что арендная плата за землю — это платеж, который арендатор вносит арендодателю
за пользование земельным участком. Размер,
форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон
в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной
и коммунальной собственности, которые устанавливаются в соответствии с Законом «О
плате за землю». Исчисление размера арендной платы за землю осуществляется
с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором аренды. Годовая
арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной
собственности, поступает в соответствующие бюджеты, распределяется и используется
в соответствии с законом и не может быть меньше: для земель сельскохозяйственного
назначения — размера земельного налога, который устанавливается Законом «О
плате за землю», для других категорий земель — трехкратного размера земельного
налога, который устанавливается Законом «О плате за землю».

Годовая арендная плата за земельные
участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, не может
превышать 12% их нормативной денежной оценки. При этом в случае определения арендатора
на конкурентных началах может быть установлен больший размер арендной платы, чем
указанный ч. 7 ст. 21

Закона «Об аренде земли». В случае признания в судебном порядке договора
аренды земли недействительным полученная арендодателем арендная плата за фактический
срок аренды земли не возвращается. Плата
за субаренду земельных участков государственной и коммунальной собственности не
может превышать арендной платы.

Закон предусматривает и формы
установления сторонами арендной платы за арендуемые земельные участки. Согласно ст. 22 указанного Закона, арендная плата может взиматься
в денежной, натуральной и отработочной (предоставление услуг арендодателю) формах.Стороны
могут предусмотреть в договоре аренды сочетание различных форм арендной платы.Арендная
плата за земельные участки, находящиеся в государственной и коммунальной собственности,
взимается исключительно в денежной форме. Внесения
арендной платы оформляется письменно, за исключением перечисления средств через
финансовые учреждения.

Законом «Об аренде земли»
предусмотрены случаи изменения арендной платы за использование земельных участков
на условиях аренды. Так, по ст. 23 Закона арендная плата за земельные участки
государственной и коммунальной собственности, которые переданы в аренду для сельскохозяйственного
использования, пересматривается один раз в 3 года в порядке, установленном законом
или договором аренды. Арендная плата за
земельные участки, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, пересматривается
по соглашению сторон. Арендатор имеет право
требовать соответствующего уменьшения арендной платы в случае, если состояние арендованного
земельного участка ухудшилось не по его вине.

Аренда земельных участков может
иметь место на всем категориям земельного фонда страны, независимо от их основного
целевого назначения. Развитие арендных
отношений в землепользовании определяется не столько основным целевым назначением
земель, сколько видами деятельности арендаторов. Земельные участки могут предоставляться в аренду
для осуществления различных видов предпринимательской деятельности. Арендное землепользование имеет место при ведении
фермерского хозяйства, как формы предпринимательской деятельности с использованием
земельных ресурсов как средства производства, осуществлении строительства, как форм
предпринимательской деятельности с использованием земельных площадей как пространственного
базиса т.д..

Одновременно действующим земельным
законодательством предусматриваются широкие возможности аренды земельных участков
для предпринимательских видов деятельности как физическими, так и юридическими лицами. К ним можно отнести, например, арендное землепользование
граждан для ведения личного крестьянского хозяйства, для занятия садоводством или
гаражным строительством, учреждений государственной собственности для выполнения
исследовательских работ, предприятий коммунальной собственности для осуществления
благоустройства, юридических лиц частной собственности для ведения строительства
и т.п..