Право концессионного землепользования

4. Право концессионного землепользования

Концессия как форма предпринимательской
деятельности присуща использованию природных объектов и освоению их ресурсов. Она была известна дореволюционному законодательству
и осуществлялась на практике, в том числе на территории современной Украины, при
освоении природных богатств в добывающей промышленности, разработке лесных ресурсов,
использовании земельных площадей для дорожного строительства и т.п.. Концессионная форма использования природных
ресурсов иностранными субъектами права существовала и в советский период до второй
половины 30 годов прошлого века. Однако
с укреплением позиций права исключительной государственной собственности на землю
и другие природные ресурсы она была запрещена.

Сейчас концессионная деятельность
возрождается. Прежде всего, следует отметить
принятие законов Украины от 16 июля 1999 г. «О концессиях» и от 14 декабря
1999 г. «О концессиях на строительство и эксплуатацию автомобильных дорог». В известной мере к концессионного законодательства
относится и Закон Украины от 14 сентября 1999 г. «О соглашениях о разделе продукции»,
который предусматривает привлечение инвестиций для осуществления добычи полезных
ископаемых и распределения продукции горнодобывающей промышленности. Безусловно, для указанных видов концессионной
деятельности необходимые земельные участки. Поэтому
действующий ЗК предусматривает возможность использования земельных ресурсов.

Согласно ч. 1 ст. 94 ЗК для осуществления концессионной деятельности
концессионеру предоставляются в аренду земельные участки в порядке, установленном
ЗК. Из содержания этой нормы следует, что
для концессионной деятельности земельные участки предоставляются в аренду. Однако концессия не тождественна обычной аренде
земли, и поэтому концессионное использования земельных ресурсов отличается от арендного
землепользования.

Согласно ст. 1 Закона «О концессиях» концессия
определяется как предоставление с целью удовлетворения общественных потребностей
уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления
на основании концессионного договора на платной и срочной основе юридическому или
физическому лицу (субъекту предпринимательской деятельности) права на создание (строительство)
и (или) управление (эксплуатацию) объекта концессии (срочное платное владение),
при условии взятия субъектом предпринимательской деятельности (концессионером) на
себя обязательств по созданию (строительству) и управлению (эксплуатации) объектом
концессии, имущественной ответственности и возможного предпринимательского риска. В этом законодательном определении концессии
содержатся некоторые юридические составляющие аренды, но не все они совпадают с
аналогичными признаками аренды земли.

Такие составляющие концессии,
как договорные основы ее возникновения, платное и срочное владение и пользование
(эксплуатацию) объекта концессии, приближают ее к арендным отношениям. Однако даже в них можно найти признаки, отделяют
концессию от аренды, не говоря уже о других различия между ними. Так, согласно ст. 1 рассматриваемого Закона договор концессии
или концессионный договор, согласно которому орган исполнительной власти или орган
местного самоуправления (концессиедатель) предоставляет на платной и срочной основе
субъекту предпринимательской деятельности (концессионеру) право создавать (построить)
объект концессии или существенно его улучшить и осуществлять управление им в соответствии
с законом с целью удовлетворения общественных потребностей.

В приведенных определениях Закона
«О концессиях» зафиксировано несколько важных особенностей концессионного
использования земельных ресурсов. Во-первых,
концессиедателем может быть уполномоченный орган исполнительной власти или орган
местного самоуправления, а, следовательно, земельный участок как объект концессии
принадлежит на праве государственной или коммунальной собственности. Во-вторых, концессионером может быть только
отечественный или иностранный субъект предпринимательской деятельности. Поэтому, и земельный участок предоставляется
только для такой деятельности. В-третьих,
в отличие от всех других видов предпринимательской деятельности, осуществляемой
с целью получения прибыли, целью концессионной деятельности является удовлетворение
общественных потребностей.

Кроме того, свое отражение в
Законе «О концессиях», нашли и другие особенности, в частности в требованиях
к концессиедателя и концессионера. Концессиедателем
может быть орган исполнительной власти или соответствующий орган местного самоуправления,
уполномоченный соответственно Кабинетом Министров Украины или органами местного
самоуправления на заключение концессионного договора. Концессионером является субъект предпринимательской
деятельности, который в соответствии с законом на основании договора получил концессию.

Определенные особенности усматриваются
и в объектах, которые могут предоставляться в концессию. Согласно ч. 2 ст. Из Закона «О концессиях» в концессию
могут предоставляться объекты права государственной или коммунальной собственности,
которые используются для осуществления деятельности в определенных сферах хозяйственной
деятельности (кроме видов предпринимательской деятельности, которые согласно законодательству
могут осуществляться исключительно государственными предприятиями и объединениями).Объектами,
которые могут предоставляться в концессию с предоставлением земельных участков,
могут быть объекты в таких сферах хозяйственной деятельности: водоснабжение, отведения
и очистки сточных вод, предоставление услуг городским общественным транспортом;
сбор и утилизация мусора, предоставление услуг, связанных с поставкой потребителям
тепла; строительства и эксплуатации автомобильных дорог, объектов дорожного хозяйства
и других дорожных сооружений; строительства и эксплуатации путей сообщения; строительства
и эксплуатации грузовых и пассажирских портов, строительство и эксплуатация аэропортов,
предоставление телекоммуникационных услуг, в том числе с использованием телесетей
; транспортировки и распределения природного газа; производства или транспортировки
электроэнергии; строительства жилых домов предоставление услуг в жилищно-эксплуатационной
сфере; использовании объектов социально-культурного назначения (за исключением тех,
что расположены в рекреационных зонах), создание коммунальных служб парковки автомобилей;
строительства и эксплуатации гостиниц, туристических комплексов, кемпингов и других
соответствующих объектов туристической индустрии.

Объектами права государственной
или коммунальной собственности, которые предоставляются в концессию, являются: имущество
предприятий, которые являются целостными имущественными комплексами или системой
целостных имущественных комплексов, обеспечивающих комплексное предоставление услуг
в сферах деятельности; объекты незавершенного строительства и законсервированные
объекты, которые могут быть достроены с целью их использования для предоставления
услуг по удовлетворению общественных потребностей в определенных сферах деятельности;
специально построенные объекты в соответствии с условиями концессионного договора
для удовлетворения общественных потребностей в соответствующих сферах деятельности,
определенных законом. Концессия может предоставляться
на отдельные виды предпринимательской деятельности в сферах определенных законом
видов хозяйственной деятельности. Если
для осуществления концессионной деятельности необходимые земельные участки, они
предоставляются в пользование концессионеру на условиях аренды на срок действия
концессионного договора в соответствии с положениями ЗК.

Объекты права государственной
или коммунальной собственности, предоставленные в концессию, не подлежат приватизации
на протяжении действия концессионного договора. В случае принятия по окончании срока действия
концессионного договора решения о приватизации имущества объекта, который предоставлялся
в концессию, у бывшего концессионера возникает право на выкуп этого имущества согласно
с определенными условиями приватизации, если им в связи с выполнением условий концессионного
договора создано (построено) это имущество или осуществлено его улучшение стоимостью
не менее 25% стоимости имущества на момент приватизации.

Следует отметить, что до принятия
законов «О концессиях» и «О концессиях на строительство и эксплуатацию
автомобильных дорог» такие объекты предоставлялись в концессию на основании
указов Президента Украины . В настоящее время действует постановление Кабинета
Министров Украины от 11 декабря 1999 г. № 2293 «Об утверждении Перечня объектов
права государственной собственности, которые могут предоставляться в концессию». Указанное постановление расширяет круг объектов,
которые могут предоставляться в концессию, магистралями автодорожного строительства,
комплексами дорожного сервиса, объектами энергетики и незавершенного строительства. С целью развития туристической деятельности
в последнее время среди них появились объекты историко-культурного наследия, а именно:
замок 1484 — памятник архитектуры национального значения (с. Свирж Перемышлянского
района Львовской области); замок XVI — XVII вв. — Памятник архитектуры национального значения,
(с. Старое село Пустомытовского района Львовской области), дворец XIX в. — Памятник архитектуры национального значения,
(с. Тартаков Сокальского района Львовской области) и другие. Продолжается также использование концессионных
принципов в сфере автодорожного строительства, о чем свидетельствует Указ Президента
Украины от 29 января 2008 г. № 62/2008 «О некоторых мерах по развитию автомобильных
дорог в Украине». При этом условия
предоставления земельного участка относятся к существенным условиям договора концессии.

Согласно ст. 9 Закона «О концессиях» концессионный
договор заключается на срок, определенный в договоре, который должен быть не менее
10 лет и не более 50 лет. Таким образом,
срок краткосрочного концессионного использования земельных участков в два раза превышает
срок краткосрочной аренды земли, не соответствует ни требованиям ч. 5 ст. С указанного Закона, ни положением ЗК.

Для осуществления определенных
видов концессионной деятельности Кабинетом Министров Украины могут утверждаться
типовые концессионные договоры, например Типовой концессионный договор, утв. постановлением Кабинета Министров Украины от
12 апреля 2000 г. № 643 и Типовой концессионный договор на строительство и эксплуатацию
автомобильной дороги, утв. постановлением
Кабинета Министров Украины от 4 октября 2000 г. № 1519.

Если для осуществления концессионной
деятельности необходим земельный участок, к концессионному договору прилагается
договор аренды земельного участка. Если
концессионер осуществляет предпринимательскую деятельность, которая согласно законодательству
Украины подлежит лицензированию, обязательность получения концессионером в установленном
порядке соответствующей лицензии включается в существенные условия концессионного
договора.

Согласно ст. 20 Закона «О концессиях» передача
объектов в концессию не предопределяет переход права собственности на этот объект
в концессионера и не прекращает права государственной или коммунальной собственности
на эти объекты. Имущество, созданное во
исполнение условий концессионного договора, является объектом права государственной
или коммунальной собственности. Одновременно
в Законе закреплено, что имущество, которое приобрел концессионер на выполнение
условий концессионного договора, принадлежит ему на праве собственности и может
переходить в собственность государства или территориальной общины по окончании срока
действия концессионного договора в соответствии с условиями, предусмотренными законом
и концессионным договором.

Концессионеру принадлежит право
собственности на прибыль, полученную от управления (эксплуатации) объекта концессии,
а также на продукцию, полученную в результате выполнения условий концессионного
договора. Концессионер имеет право в соответствии
с условиями концессионного договора за счет собственных средств осуществлять реконструкцию,
техническое переоснащение и улучшение имущества, полученного в концессию. Однако право собственности на улучшенное, реконструированное
и технически переоснащены имущество остается соответственно за государством или
территориальной общиной. При этом концессионер
имеет право на адекватное и эффективное возмещение расходов, произведенных в связи
с улучшением имущества, полученного в концессию, за счет полученной прибыли, если
иное не предусмотрено концессионным договором.

Все изложенное позволяет сделать
вывод о том, что концессионное землепользования является самостоятельным видом срочного
и платного владения и пользования земельным участком государственной или коммунальной
собственности на основании договора концессии. Это не исключает возможности предоставления
земельного участка, принадлежащего на праве частной собственности, в платное срочное
владение и пользование концессионера. При
этом условия предоставления земельного участка относятся к существенным условиям
договора концессии.

Но такой земельный участок может
предоставляться только на основании договора аренды.Таким образом, концессионер
может пользоваться земельными участками, как на основании договора концессии, так
и на основании договора аренды.

В ч. 2 ст. 94 ЗК предусмотрено, что виды хозяйственной
деятельности, для которых могут предоставляться земельные участки в концессию, определяются
законом. Следует обратить внимание на то,
что в приведенной земельно-правовой норме говорится, не о видах концессионной, а
хозяйственной деятельности, значительно шире категории.

В законах, регулирующих концессию
говорится об отдельных видах хозяйственной деятельности, для осуществления которых
могут предоставляться земельные участки в концессию. Так, согласно ст. 1 Закона «О концессиях на строительство
и эксплуатацию автомобильных дорог» объектами концессии могут быть не только
загородные автомобильные дороги общего пользования, но и расположенные на землях
дорожного хозяйства инженерные и вспомогательные сооружения, указанные в концессионном
договоре.

К ним относятся земельные участки,
занятые площадками для стоянки транспорта и отдыха участников дорожного движения,
предприятиями и объектами служб дорожного сервиса, шумо-и снегозащитные сооружения
и насаждения, противолавинные и противоселевых сооружениями, съездами, придорожными
лесополосами для защиты дорог и т.п.. Они
предназначены для обслуживания подвижного состава на дорогах, участников дорожного
движения и размещения сервисных и ремонтно-технических служб.

Итак, закрепление в ЗК института
концессионного землепользования стимулировать дальнейшее расширение видов предпринимательской
деятельности с использованием земельных ресурсов на основе концессии.

5. Права и обязанности землепользователей

Юридическое содержание понятия
«пользование земельными участками» составляют права и обязанности землепользователей. В общем или конкретном виде они включаются в
содержание до норм института права землепользования, охватываются конкретными правомочиями
землепользователей и реализуются в правовых отношениях, детализирующих и дополняют
эти права и обязанности. Поэтому их часто
называют субъективными правами и юридическими обязанностями землепользователей.

В правовом институте землепользования
отражены в обобщенном виде основные права и обязанности землепользователей.

Согласно ч. 1 ст. 95 ЗК землепользователи, если иное не предусмотрено
законом или договором, имеют право: самостоятельно хозяйствовать на земле; собственности
на посевы и насаждения сельскохозяйственных и других культур и на производимую продукцию,
использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном
участке общераспространенные полезные ископаемые, торф , леса, водные объекты, а
также другие полезные свойства земли, на возмещение убытков в случаях, предусмотренных
законом; сооружать жилые дома, производственные и другие здания и сооружения. Эти права распространяются для всех землепользователей
вне зависимости от оснований и видов землепользования.

Следует обратить внимание на
то, что лишь некоторые из перечисленных прав землепользователей совпадают с правами
собственников земельных участков, которые являются более широкими. Кроме того, в перечне отсутствует указание на
правомочия владения и пользования земельным участком, что характерно землепользованию. Однако они понимаются, потому что без права
владения земельным участком, не может быть и самого права землепользования. Однако при этом важное значение имеет положение
земельного закона о том, что нарушены права землепользователей подлежат восстановлению
в порядке, установленном законом.

Как известно субъективным правам
корреспондируют соответствующие юридические обязанности. В связи с этим ст. 96 ЗК возлагает на землепользователей следующие
обязанности: обеспечивать использование земли по целевому назначению; соблюдать
требования законодательства об охране окружающей среды; своевременно уплачивать
земельный налог или арендную плату; не нарушать прав собственников смежных земельных
участков и землепользователей; повышать плодородие почв и сохранять другие полезные
свойства земли; своевременно предоставлять соответствующим органам исполнительной
власти и органам местного самоуправления данные о состоянии и использовании земель
и других природных ресурсов в порядке, установленном законом; соблюдать правила
добрососедства и ограничений, связанных с установлением земельных сервитутов и охранных
зон; сохранять геодезические знаки, противоэрозионные сооружения, сети оросительных
и осушительных систем. Приведенный перечень
юридических обязанностей также не является исчерпывающим, так как ЗК возложены и
некоторые другие обязанности на землепользователей.

Наряду с правами и обязанностями
всех землепользователей, земельным законодательством предусмотрены специальные права
и обязанности при использовании земельных участков для проведения изыскательских
работ. Так, согласно ст. 97 ЗК предприятия, учреждения и организации,
осуществляющие геологосъемочные, поисковые, геодезические и другие изыскательские
работы, могут проводить их на основании договора с собственником земли или по согласованию
с землепользователем с определением сроков и места проведения таких работ.

Проведение разведывательных работ
на землях заповедников, национальных дендрологических, ботанических, мемориальных
парков, захоронений и археологических памятников разрешается в исключительных случаях
по решению Кабинета Министров Украины. Предприятия,
учреждения и организации, которые проводят разведывательные работы, обязаны возмещать
собственникам земли и землепользователям все убытки, в том числе неполученные доходы,
а также за свой счет приводить занимаемые земельные участки в предыдущее состояние. В этом случае специальные права и обязанности
определены не только специальным видом использования земельных участков, но и осуществлением
этих прав и обязанностей специальным субъектом — землепользователем.

Значительный интерес вызывает
широкий круг прав землепользователей, закрепленное в специальных земельных законах,
регулирующих отдельные виды пользования земельными участками. К таким правам относится, например, право арендатора
земельного участка на его преимущественное приобретение в собственность.

В специальных законах можно найти
и многочисленные юридические обязанности, возложенные на землепользователей. Так, по ст. 25 Закона «О мелиорации земель» землепользователи
обязаны сохранять и воспроизводить плодородие почв, биологическое разнообразие и
экологическое равновесие в окружающей среде. Как
общие права и обязанности землепользователей, так и предусмотренные в специальных
законах права могут осуществляться, а обязанности выполняться в силу их прямого
предоставления или возложения законом или реализовываться посредством вступления
в конкретные правоотношения путем заключения соответствующих договоров и совершение
других сделок.