Правовое регулирование договора купли-продажи земельного участка
Правовое регулирование договора купли-продажи земельного участка
Одним из способов приобретения права собственности на земельный участок, который одновременно является и основанием прекращения этого права, является договор купли-продажи земельного участка. Договор купли-продажи — это двусторонний договор, по которому одна сторона (продавец) передает или обязуется передать другой (покупателю) право собственности на земельный участок в обмен на денежную компенсацию. Этот договор является консенсуальным, возмездным и взаимным (синалагматичним).
Право продажи земельного участка принадлежит по общему правилу ее владельцу. В большинстве случаев он самостоятельно выбирает покупателя и определяет момент продажи. Возможно также продажа земельного участка на конкурентных началах, т.е. путем проведения земельных торгов, которые проходят в форме аукциона. В частности обязательно осуществляется на конкурентных началах продажа земельных участков с земель государственной и коммунальной собственности субъектам предпринимательской деятельности под застройку и в случае обращения взыскания на земельный участок, находящийся в собственности гражданина или юридического лица (ст.ст. 134, 139 ЗК). Также воля собственника не имеет решающего значения при принудительной продаже участка во исполнение решения суда. Собственник земельного участка также не является абсолютно свободным при определении ее юридической судьбы в случае существования относительно нее права собственности.
Содержание договора определяют условия, которые, как уже отмечалось, делятся на существенные, обычные и случайные. Существенными условиями этого договора среди прочих условий, предусмотренных ст. 132 ЗК, являются условия о предмете и договорную цену продаваемого участка. Под предметом договора следует понимать сочетание двух объектов: во-первых, участок, продается, во-вторых, действия сторон соответственно по передаче — принятию продаваемого участка и оплате.
Покупка земельного участка оформляется заключением единого договора между продавцом и покупателем. Как отмечалось, для всех договоров о переходе права собственности на земельный участок установлено обязательную письменную нотариальную форму договора. Несоблюдение письменной нотариальной формы вызывает в соответствии с положениями ч. 1 ст. 220 ГК недействительность договора. Такой договор является ничтожным и наступают не те последствия, которые имели целью стороны, а те, которые предусмотрены в гражданском законодательстве.
Продажа земельного участка не прекращает прав третьих лиц относительно нее, а именно: ограничение, залог, сервитуты, которые были установлены в отношении земельного участка, товары. Также в договоре стороны собственной договоренности не вправе изменять целевое назначение и режим пользования участком. Существенными условиями договора купли-продажи является перечисленные в ч. 2 ст. 132 ЗК требования. Предмет договора составляет не только сам земельный участок с определенными присущими ей характеристиками (местоположение, площадь, целевое назначение, состав угодий, правовой режим, другие сведения о земельном участке), но и обязанности сторон по ее передачи и принятия.
До вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но не ранее 1 января 2016 года, не допускается:
а) купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, кроме изъятия (выкупа) их для общественных нужд;
б) купля-продажа или иным способом отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения (использования) земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев ) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев), кроме передачи их в наследство, обмена земельного участка на другой земельный участок в соответствии с законом и изъятия (выкупа) земельных участков для общественных потребностей, а также кроме изменения целевого назначения (использования) земельных участков с целью их предоставления инвесторам — участникам соглашений о разделе продукции для осуществления деятельности по таким сделкам.
Купля-продажа или иным способом отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), определенных подпунктами «а» и «б» этого пункта, внедряется при условии вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но не ранее 1 января 2016 года, в порядке, определенном настоящим Законом.