Правовое регулирование договоров мены и дарения земельных участков
Правовое регулирование договоров мены и дарения земельных участков
Договор мены и дарения, кроме общих положений, подлежащих применению ко всем договорам об отчуждении земельных участков, почти в полном объеме регулируется нормами гражданского законодательства. Вопрос о соотношении норм ЗК нормам ГК частично решена правилу ч. 2 ст. 131 ЗК, согласно которому заключение таких договоров осуществляется в соответствии с ГК с учетом требований ЗК.
Договор мены согласно ст. 715 ГК — это договор, по которому каждая из сторон обязуется передать второй стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. Договор мены является консенсуальным, возмездным, двусторонним, синалагматичним. Таким образом, договор мены земельного участка можно определить как такой гражданско-правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне земельный участок в обмен на другой земельный участок или иное эквивалентное имущество.
Чертами, отличающими договор мены, являются следующие: он относится к таким договорам, которые направлены на передачу имущества, при этом имущество (земельный участок) передается контрагенту в собственность. От договора купли-продажи и других платных договоров договор мены, предметом (или одним из предметов) которого являются земельные участки (земельный участок), отличается характером встречного удовлетворения. Если таким встречным удовольствием, например, в договоре купли-продажи участка является уплата определенной денежной суммы, что составляет стоимость земельного участка, то встречным удовлетворением по договору мены является другой земельный участок или иное имущество.
Учитывая, что согласно ч. 2 ст. 715 ГК (каждый из тех, кто участвует в мене считается продавцом того товара, который он дает в обмен, и покупателем товара, который он получает взамен), есть основания считать, что при определении круга субъектов, которые могут быть участниками такого договора, следует применить положения ч. 1 ст. 130 ЗК. То есть лицо, которому по договору мены переходит право собственности на земельный участок, должен отвечать критериям, установленным правилом ч. 1 ст. 130 ЗК.
Договор мены является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником последней. Каждая из сторон обязуется передать противоположной стороне соответствующий участок (другое имущество). При этом эти 2 обязанности взаимно обусловленными и есть в принципе экономически эквивалентными. Хотя в действующем законодательстве нет презумпции равноценности имущества обменивается. Но, как можно предположить, явный отступление от этого правила дает основания возникнуть сомнениям в действительности самого договора в связи с наличием порока воли, содержания или недостатки в субъекте такой сделки.
Предмет договора мены как земельно-правового договора составляет один земельный участок и другое или другое имущество. Исходя из этого договор мены земельного участка как земельно-правовой договор может выражаться в 2 формах: в виде обмена земельными участками и обмена земельного участка на любое другое имущество.
Договором мены может быть установлена доплата за участок большей стоимости, который обменивается на имущество (участок) меньшей стоимости. В этом случае обмен является неравнозначен, в противном случае обмен равнозначно. В случае неравнозначных обмена обмениваются земельные участки равнозначной площади, качества и т.д. (т.е. не обязательно они должны быть одинаковыми), а главное равной стоимости. Поскольку достичь такой равнозначности, как можно вполне обоснованно предположить, на практике будет достаточно сложно, тем более распространенным будет обмен участков неравнозначен. При неравнозначном обмене земельные участки, которые обмениваются, является различной площади, качества и т.д. и, главное, стоимости.
Заключение договора мены не исключает необходимости проведения денежной и экспертной оценки, которая имеет целью определение стоимости участка.
В случае обмена целой земельного участка на часть другого земельного участка стороне, обменивает часть земельного участка, следует определить в установленном ЗК порядке границы такого участка в натуре (на местности). Сторона, которая приобрела часть земельного участка на основании договора мены, обязана за счет собственных средств заказать проект отвода земельного участка и изготовление документа на право собственности на эту часть земельного участка и зарегистрировать его на свое имя как самостоятельную земельный участок.
Переход права собственности по договору мены не является основанием изменения целевого назначения земельного участка. Напротив, нарушение порядка, определенного ст. 20 ЗК установления и изменения целевого назначения земель является основанием для признания недействительным договора относительно земельных участков согласно II. «Б» ч. 1 ст. 21 ЗК.
Договор дарения земельного участка. В ст. 131 ЗК как основание приобретения права собственности на земельный участок упоминается договор дарения. По этому договору право собственности могут приобретать граждане, юридические лица Украины, территориальные общины и государство. Хотя согласитесь, что этот договор фактически применяться относительно права частной собственности физических и юридических лиц на земельные участки.
Согласно ст. 717 ГК договор дарения — это договор, по которому одна сторона передает или обязуется передать в будущем безвозмездно другой стороне имущество (дар) в собственность. Из этого определения следует концепция указанного договора как реального. Договор дарения считается заключенным в момент передачи имущества, заключение договора совпадает с его исполнением.
В соответствии с положениями ст. 132 ЗК договор дарения земельного участка должен быть заключенным в письменной форме и нотариально удостоверен, и право собственности на участок, дарится, возникает не в момент передачи участка, а после получения ее будущим владельцем отдельного документа (не к договору), удостоверяющий право собственности, и его государственной регистрации можно сделать вывод, что договор дарения земельного участка является консенсуальным. Другими признаками договора дарения является его безвозмездность, односторонний характер и необходимость согласия одаренной личности на принятие участки, дарится. Подписывая договор, одаренный лицо этим выражает свое добровольное согласие на принятие подарка, а тем самым лицо с возникновением права собственности на участок, приобретает и ряд обязанностей, связанных с владением и пользованием ею, в том числе и обязанность использовать полученную земельный участок по его целевому назначению.