Понятие и особенности гражданско-правового оборота земельных участков

1. Понятие и особенности гражданско-правового
оборота земельных участков

В недалеком
прошлом из принципа исключительной государственной собственности на землю вытекал
принцип ее неотчуждаемости. Земля была полностью изъята из гражданского оборота
и не могла быть предметом гражданско-правовых договоров. Не допускались любые сделки
с землей даже в тех случаях, когда земля принадлежала сооружений и сооружение переходила
из рук в руки. Договор с сооружениями не приводил к автоматическому изменению собственника
земли. Сейчас государство потеряло статус единственного и исключительного собственника
земли в пределах ее территории. Ориентация экономики страны на рыночные отношения
привела к радикальным изменениям в сфере права собственности на землю. Сегодня владельцы
земли сами решают вопросы распоряжения ею, а именно: хозяйствовать на ней самому,
предоставлять ее в аренду, залог, вступать с земельным участком в новые хозяйственные
формирования или продать.

Развитие
рыночных отношений в земельной отрасли связан с введением частной собственности
на землю в целом и с утверждением различных форм земельной собственности, обеспечением
равного доступа на земельный рынок всем заинтересованным субъектам, возможности
реально осуществлять сделки с землей. Без частной собственности на землю экономика
не может быть рыночной, поскольку земля — это один из основных видов производственных
ресурсов. В условиях рынка происходит постоянных движение земельной собственности.
Одни владельцы увеличивают свои наделы, другие реализуют право на получение дохода
от их продажи. Происходит перераспределение в пользу эффективного хозяйствования
субъектов. И такая смена собственников осуществляется через систему рыночного механизма
купли-продажи.

Введение
земельных участков в товарный оборот как результат реформирования отношений собственности
на землю дает возможность постепенно и последовательно формировать рынок земли.
Возможность предусмотрена законодательством. Так, согласно ст. 24 Закона «О
плате за землю» денежная оценка земли применяется для экономического регулирования
земельных отношений при заключении гражданско-правовых договоров, предусмотренных
законодательством Украины. Возможность отчуждения земельных участков непосредственно
предусмотрена ГК и ЗК. Согласно Заключительным положениям ЗК предусмотрено принятие
специального закона о рынке земли.

«Рынок
земли» и «обращение земли» — это разные по смыслу понятия. В литературе
земельный рынок определяется как часть земельного оборота, при котором установление,
изменение и прекращение прав на земельный участок осуществляется в результате юридически
оформленного договора и косвенно обеспечивается денежным или натуральным платежом.
Согласно гл. 20 ЗК он охватывает такие виды гражданских договоров, как купля-продажа,
мена, дарение земельных участков, предоставления их в аренду, залог для получения
кредита и т. д. Существует мнение, что в гражданско-правовых договоров относится
и компенсация при выкупе земельного участка для общественных нужд или по мотивам
общественной необходимости. Это утверждение является спорным, поскольку трудно признать
договором с точки зрения волеизъявления сторон при выкупе земельного участка для
общественных нужд, а тем более ее принудительное отчуждение по мотивам общественной
необходимости.

Рынок
земли является инструментом и одновременно гарантией реализации основных конституционных
прав граждан и юридических лиц: права иметь землю в частной собственности, права
свободно (если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных
интересов других лиц) осуществлять владение, пользование и распоряжение землей.
Это важный инструмент земельной реформы и неотъемлемое условие и средство осуществления
экономической реформы в целом.

Земельный
рынок можно классифицировать по различным основаниям. Так по категориям земель различают
рынки сельскохозяйственных земель, земель общественной и жилой застройки, земель
лесного фонда, водного фонда и т. п. ; по размеру участков — рынки крупных массивов
земель и небольших земельных участков; по территориальному охвату — местный и городской,
региональный и национальный, международный рынки ; по форме собственности — рынки
частных земельных участков граждан и юридических лиц, государственных и коммунальных
земель; по типу рынка — организованный (аукцион, конкурс) и неорганизованный (купли-продажи
среди индивидуальных продавцов и покупателей) рынки; по виду договора — купли-продажи
земельных участков, первичный или вторичный рынок.

Земельный
оборот может быть рыночным и внерыночных (административным). По внерыночного обращения
осуществляется распределение и перераспределение земель путем административной процедуры.
При этом объектом выступают земельные участки, находящиеся в государственной или
коммунальной собственности, прежде всего те, которые не подлежат приватизации. Рыночный
оборот характеризуется свободным распоряжением землей, без причинения вреда окружающей
среде и без нарушения прав и законных интересов других лиц.

Таким
образом, входя в земельный рыночный оборот, земельные участки всех категорий земель
Украины, являются объектами права частной собственности, становятся предметом гражданско-правовых
договоров. Земельное законодательство предусматривает наличие государственного регулирования
земельного оборота, что проявляется в создании специального правового механизма
его функционирования. Это означает, что государство устанавливает в рамках закона
параметры свободы поведения участников указанного обращения в процессе движения
земельных участков от одних субъектов к другим. Основными целями государственного
регулирования земельного рыночного оборота является обеспечение рационального перераспределения
земель между различными субъектами и отраслями экономики и социальной сферы в соответствии
с общественных интересов, охрана прав и законных интересов участников этого обращения
от необоснованного государственного вмешательства в рыночные земельные отношения,
а также предотвращение негативных социально-экономическим и экологическим последствиям
осуществления сделок с земельными участками.

В литературе
к таким последствиям зачастую относят создание крупных латифундий; концентрацию
большого количества заложенных земельных участков во владении банков; спекуляцию
земельными участками изменение целевого назначения земельных участков сельскохозяйственного
назначения; продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения по заниженным
ценам.

Указанные
негативные последствия могут наступать при отсутствии четкого государственного контроля
за операциями с недвижимостью. Мировой опыт функционирования земельного рынка свидетельствует
о возможности предотвратить наступление этих последствий или минимизировать путем
применения специальных методов и способов государственного вмешательства. Важное
значение для земельного рынка в такой ситуации имеет поземельная книга, наличие
которой предусмотрена ст. 202 ЗК и которая прошла апробацию в некоторых областях
Украины.

По общему
правилу любой договор имущественного характера осуществляется по нормам гражданского
права. В ГК указано, что регулирование отношений, связанных с договорами с земельными
участками, в частности договорам купли-продажи, относится к сфере гражданских правоотношений.
Но порядок, условия, содержание таких договоров непосредственно зафиксированы в
гл. 20 ЗК, которая отражает их специфику.

Все земельно-правовые
договоры производные от института земельной собственности. Поэтому их можно квалифицировать
как сделки, следствием совершения которых является изменение собственника земельного
участка (купля-продажа, мена и т. д. ), и сделки, не вызывающих такого изменения Таким образом, в связи с тем, что земля по
своему происхождению не может принадлежать к товару в общепринятом понимании, в отличие от другого имущества, законодательство
устанавливает определенные ограничения, связанные с распоряжением земельными участками.
При этом законодатель выполняет функцию контроля за использованием земли как природного
ресурса. Однако количество ограничений должна быть минимальной.

Со специальными
правилами земельно-правовых договоров можно отнести следующие:

1) ограничения
договоров по видам земель, которые могут быть его объектом. Например, ст. ст. 83,
84 ЗК устанавливают перечень земель коммунальной и государственной собственности,
которые не могут передаваться в частную собственность;

2) ограничение
по кругу субъектов, которые могут заключать конкретные договоры. Круг таких субъектов
установлено законом. Это касается, например, иностранных граждан и лиц без гражданства,
которые не могут приобретать право собственности на земельный участок сельскохозяйственного
назначения, или покупателей земель сельскохозяйственного назначения для ведения
товарного сельскохозяйственного производства, для которых устанавливаются специальные
требования для покупки участков (ст. 130 ЗК);

3) заключение
договоров по особым, предусмотренными законодательством форме и содержанию (ст.
132 ЗК). Следствием невыполнения этих требований становится признание такого договора
недействительным;

4) осуществление
договора под контролем государства. Это получает выражение, например, в нотариальном
удостоверении и государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка
или обязательности продажи земельных участков государственной или коммунальной собственности
на конкурентных началах (гл. 21 ЗК);

5) установление
после заключения земельно-правового договора для лиц, получивших земельные участки,
кроме договорных обязательств специальных требований по рациональному и эффективному
использованию земли по целевому назначению с соблюдением экологических требований.

2. Виды и содержание гражданско-правовых
договоров относительно земельных участков

Реформирование
отношений земельной собственности, введение права частной собственности на землю,
отделение от права государственной собственности в самостоятельную форму права коммунальной
собственности, в окончательном варианте призвано создать регулируемый рынок земли,
ставит перед теорией и практикой земельного права новые задачи, связанные с регулированием
этих отношений.

В последние
десятилетия развития земельного права господствующим в вопросе определения юридической
судьбы земельного участка был принцип «земля следует судьбе здания». Такой
подход не является типичным для сложившегося рынка земли, а также множественности
режимов владения и пользования ею. Для сложившегося рынка земли является адекватной
и естественной ситуация, когда право собственности на земельный участок принадлежит
одному лицу, в то время как право собственности на сводную (расположенную) на ней
здание принадлежит другому лицу. Причем последний принадлежит вещное или иное право
(кроме права собственности) на сам земельный участок.

Сначала
создатели ЗК отказались от применения принципа «земля следует судьбе здания»,
указав в ч. 1 ст. 120 ЗК, что при переходе права собственности на здание и сооружение
право собственности на земельный участок или его часть может переходить на основании
гражданско-правовых договоров, а право пользования — на основании договора аренды.
Ситуация снова изменились, когда изменениями в ЗК, было установлено, что к лицу,
которое приобрело жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственности
на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения,
в размерах, установленных договором. Несмотря на определенные изменения в законодательстве
очевидно, что новое звучание и значение приобретают сделки (соглашения), направленные
на определение юридической судьбы земельного участка *. В юридической литературе
изменения, произошедшие, причиной восстановления этой категории земельно-правовых
сделок (сделок).

Понятие
договора не среди норм земельного права, поэтому необходимо исходить из положений
ГК, в котором под сделкам (сделкам) понимаются действия лиц, направленные на установление,
изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В юридической литературе
отсутствует единство относительно определения объема этой категории. В целом, в
земельно-правовых договоров следует относить действия по установлению, изменению
или прекращению гражданских прав и обязанностей относительно земли как природного
объекта и недвижимого имущества. Речь идет о договоре купли-продажи земельного участка,
его дарения, мину, залог. Самостоятельным видом земельно-правовых договор автор
рассматривает договор о внесении земельной доли в уставный фонд сельскохозяйственного
предприятия. Не является сделкой наследования, поскольку наследственное правоотношение
— это такое гражданское правоотношение, возникающее при наличии, как минимум, двух
юридических фактов (см. § 3 настоящего раздела учебника). Если давать широкое толкование
понятию земельно-правового договора, то к ним следует отнести все гражданско-правовые
договоры, объектами которых являются земельные участки или отдельные права на них.
С принятием действующего ЗК количество таких договоров значительно увеличилось.
Это связано, например, с введением нового земельно-правового института — земельного
сервитута, который может быть установлен на основании соответствующего договора.

Характерной
особенностью, которая позволяет объединить все договоры относительно земельных участков
в категорию земельно-правовых, является то, что объектом их есть отдельные права
на земельные участки, а также то, что на установление, изменение или прекращение
прав направлен договор, возникают, изменяются или прекращаются после государственной
регистрации права по нотариально заверенном в обязательном порядке договором.

Классификация земельно-правовых
договоров. Договоры, объектами которых являются права
на земельные участки, могут быть классифицированы по различным основаниям. В зависимости от объема прав, которые
передаются от владельца участка к контрагенту по договору (и его цели), договоры
можно разделить на:

— Направлены
на передачу прав собственности и отчуждение земельного участка;

— Направлены
на передачу отдельных полномочий собственника или на ограничение собственника (землепользователя)
в реализации им отдельных полномочий (договор залога, договор на установление сервитута
и т. д. ). По договору залога земельный участок, по общему правилу, остается во
владении и пользовании собственника (или уполномоченного им лица), но существенно
ограничиваются его полномочия по распоряжению земельным участком, а залогодатель
приобретает преимущественное право требования на удовлетворение своих требований
за счет заложенной участка. Другой пример — договор об установлении земельного сервитута.
В силу содержания договора об установлении земельного сервитута собственник служа
земельного участка не обязуется совершения каких-либо активных действий, а наоборот,
обязан не использовать отдельные полномочия, связанные с использованием и (или)
владением земельным участком, на которую установлено обременение.

В ст.
132 ЗК содержатся требования к содержанию всех договоров о переходе права собственности
на земельный участок. Перечисленные условия можно определить как существенные, т.
е. такие, которые являются необходимыми и достаточными для того, чтобы договор считался
заключенным и, таким образом, способным вызвать прав и обязанностей у сторон. Существенными,
по общему правилу, признаются на основании применения объективного критерия, следующие
условия: условия о предмете, условия, которые признаются существенными в законе
или ином нормативном акте, условия, необходимые для договоров такого типа; все необходимые
для этого договора условия. Согласно субъективного критерия существенными признаются
также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть
достигнуто соглашение. Наряду с существенными в договоре могут содержаться обычные
и случайные условия. Однако законодатель использует и соответственно раскрывает
содержание только существенных условий.

В случае
отсутствия договоренности сторон относительно одного из существенных условий договор
считается несостоявшимся, есть незаключенным. Поэтому вызывает сомнение справедливость
точки зрения В. Ф. Жаренко о том, что отсутствие в договоре одного из предусмотренных
ст. 132 ЗК условий является основанием для признания такого договора недействительным.
Во-первых, для оспаривания юридического действия подобного договора нет необходимости
применять правила о недействительности договоров. Если стороны не договорились какую-то
из существенных условий, это будет означать, что отсутствует соответствующий юридический
факт (договор — сделка (соглашение), а следовательно, не возникают его последствия,
то есть соответствующие правоотношения. Во-вторых, отождествление договоров, которые
не состоялись, с недействительными является весьма спорным по сути, поскольку договор,
который не состоялся, — это с юридической точки зрения всегда «ничто»,
т. е. не вызывает каких-либо последствий. А недействительная сделка все же вызывает
наступления определенных специальных последствий, предусмотренных в законе. Если
же наступили определенные последствия (выполнен договор и т. п. ), то заинтересованная
сторона имеет применить правила о недействительности договоров, а конструкцию неосновательного
обогащения.

3. Отдельные виды договоров относительно
земельных участков

Договор купли-продажи
земельного участка. Одним из способов приобретения права собственности
на земельный участок, который одновременно является и основанием прекращения этого
права, является договор купли-продажи земельного участка. Договор купли-продажи
— это двусторонний договор, по которому одна сторона (продавец) передает или обязуется
передать другой (покупателю) право собственности на земельный участок в обмен на
денежную компенсацию. Этот договор является консенсуальным, возмездным и взаимным
(синалагматичним).

Право
продажи земельного участка принадлежит по общему правилу ее владельцу. В большинстве
случаев он самостоятельно выбирает покупателя и определяет момент продажи. Возможно
также продажа земельного участка на конкурентных началах, то есть путем проведения
земельных торгов, которые происходят в форме аукциона. В частности обязательно осуществляется
на конкурентных началах продажа земельных участков из земель государственной и коммунальной
собственности субъектам предпринимательской деятельности под застройку и в случае
обращения взыскания на земельный участок, находящийся в собственности гражданина
или юридического лица (ст. 134, 139 ЗК). Также воля собственника не имеет решающего
значения при принудительной продаже участка на исполнение решения суда. Собственник
земельного участка также не является абсолютно свободным при определении ее юридической
судьбы в случае существования относительно нее права собственности.

Содержание
договора определяют условия, которые, как уже отмечалось, делятся на существенные,
обычные и случайные. Существенными условиями этого договора среди прочих условий,
предусмотренных ст. 132 ЗК, являются условия о предмете и договорную цену продаваемого
участка. Под предметом договора следует понимать сочетание двух объектов: во-первых,
участок продается, во-вторых, действия сторон соответственно по передаче — принятию
продаваемого участка и оплате.

Покупка
земельного участка оформляется заключением единого договора между продавцом и покупателем.
Как отмечалось, для всех договоров о переходе права собственности на земельный участок
установлено обязательную письменную нотариальную форму договора. Несоблюдение письменной
нотариальной формы вызывает соответствии с положениями ч. 1 ст. 220 ГК недействительность
договора. Такой договор является ничтожным и наступают не те последствия, которые
имели целью стороны, а те, которые предусмотрены в гражданском законодательстве.

Продажа
земельного участка не прекращает прав третьих лиц относительно нее, а именно: ограничение,
залог, сервитуты, которые были установлены в отношении земельного участка, который
продается. Также в договоре стороны собственной договоренности не вправе изменять
целевое назначение и режим пользования участком. Существенными условиями договора
купли-продажи является перечисленные в ч. 2 ст. 132 ЗК требования. Предмет договора
составляет не только сам земельный участок с определенными присущими ей характеристиками
(местоположение, площадь, целевое назначение, состав угодий, правовой режим, другие
сведения о земельном участке), но и обязанности сторон по ее передачи и принятия.

Правило преимущественной покупки установлено
ч. 2 ст. 130 с К о покупке земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Такое преимущественное право установлено для граждан Украины, которые постоянно
проживают на территории соответствующего местного совета, где осуществляется продажа
земельного участка, а также такое право имеют органы местного самоуправления. Но
в ЗК не содержится четкого механизма реализации этой правовой нормы, т. е. она носит
достаточно декларативный характер. Как отмечает В. В. Носик, суть преимущественного
права покупки земельного участка заключается в том, что при прочих равных условиях
земельный участок должен быть продана тому покупателю, который является гражданином
Украины и постоянно проживает на территории соответствующего совета по месту расположения
такого участка.

Преимущественное
право покупки в действующем законодательстве закреплено за владельцами долей в общей
собственности при продаже одним из совладельцев своей доли в общем имуществе. При
нарушении этого преимущественного права другой совладелец, чье право было нарушено,
вправе требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя проданной с нарушением
преимущественного права покупки доли в общей собственности. Что касается механизма
реализации правила ч. 2 ст. 130 ЗК, то законодатель не дал четкого ответа на этот
вопрос.

Договор мены земельного
участка. Договор купли-продажи является не единственным основанием прекращения
и установления права собственности на земельный участок. С развитием рынка земельных
участков этот вид договора безусловно займет свое место среди других оснований приобретения
права собственности. Следует констатировать, что достаточно на начальном уровне
находятся правовое регулирование этого договора, а также договора дарения и залога
земельных участков.

Договор
мены и дарения, кроме общих положений, подлежащих применению ко всем договорам об
отчуждении земельных участков, почти в полном объеме регулируется нормами гражданского
законодательства. Вопрос о соотношении норм ЗК с нормами ГК частично решена правилом
ч. 2 ст. 131 ЗК, согласно которому заключение таких договоров осуществляется в соответствии
с ГК с учетом требований ЗК.

Договор
мены согласно ст. 715 ГК — это договор, по которому каждая из сторон обязуется передать
второй стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. Договор мены
является консенсуальным, возмездным, двусторонним, синалагматичним. Таким образом,
договор мены земельного участка можно определить как такой гражданско-правовой договор,
согласно которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне
земельный участок в обмен на другой земельный участок или иное эквивалентное имущество.

Чертами,
отличающими договор мены, являются следующие: он относится к таким договорам, которые
направлены на передачу имущества, при этом имущество (земельный участок) передается
контрагенту в собственность. От договора купли-продажи и других платных договоров
договор мены, предметом (или одним из предметов) которого являются земельные участки
(земельный участок), отличается характером встречного удовлетворения. Если таким
встречным удовлетворением, например, в договоре купли-продажи участка является уплата
определенной денежной суммы составляет стоимость земельного участка, то встречным
удовлетворением по договору мены является другой земельный участок или другое имущество.

Учитывая,
что согласно ч. 2 ст. 715 ГК (каждый из тех, кто участвует в мене считается продавцом
того товара, который он дает в обмен, и покупателем товара, который он получает
взамен), есть основания полагать, что при определении круга субъектов, которые могут
быть участниками такого договора, следует применять положения ч. 1 ст. 130 ЗК. То
есть лицо, к которому по договору мены переходит право собственности на земельный
участок, должен отвечать критериям, установленным правилом ч. 1 ст. 130 ЗК.

Договор
мены является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора несет обязанности
в пользу другой стороны и считается должником последней. Каждая из сторон обязуется
передать противоположной стороне соответствующий участок (другое имущество). При
этом эти 2 обязанности взаимно обусловленными и является в принципе экономически
эквивалентными. Хотя в действующем законодательстве нет презумпции равноценности
имущества обменивается. Но, как можно предположить, явный отступление от этого правила
позволяет возникнуть сомнениям в действительности самого договора в связи с наличием
недостатки свободы, содержания или недостатки в субъекте такой сделки.

Предмет
договора мены как земельно-правового договора составляет один земельный участок
и другое или другое имущество. Исходя из этого договор мены земельного участка как
земельно-правовой договор может выражаться в 2 формах: в виде обмена земельными
участками и обмена земельного участка на любое другое имущество.

Договору
мены может быть установлена доплата за участок большей стоимости, которая обменивается
на имущество (участок) меньшей стоимости. В этом случае обмен является неравнозначен,
в противном случае обмен равнозначно. В случае неравнозначных обмена обмениваются
земельные участки равнозначной площади, качества и т. д. (т. е. не обязательно они
должны быть одинаковыми), а главное равной стоимости. Поскольку достичь такой равнозначности,
как можно вполне обоснованно предположить, на практике будет довольно сложно, тем
более распространенным будет обмен участков неравнозначен. При неравнозначном обмене
земельные участки, которые обмениваются, является различной площади, качества и
т. д. и, главное, стоимости.

Особенностью
договора мены, предметом которого является земельный участок, которая отличает его
от тех договоров, предметом которых является другое имущество, является то, что
право собственности на земельные участки, которые обмениваются, возникает по правилу
ст. 210 ГК, то есть не с момента передачи вещи, стороны не могут по договоренности
предусмотреть иной момент возникновения права собственности на земельный участок.
Поскольку в этом случае, момент возникновения права собственности определен законом,
а именно, ст. 210 ГК и ст. 125 ЗК, по которым моментом получения его собственником
документа, удостоверяющего право собственности или право постоянного пользования
земельным участком и его государственной регистрации.

Заключение
договора мены не исключает необходимости проведения денежной и экспертной оценки,
подразумевает определение стоимости участка.

В случае
обмена целого земельного участка на часть другого земельного участка стороне, обменивает
часть земельного участка, следует определить в установленном ЗК порядке границы
такого участка в натуре (на местности). Сторона, которая приобрела часть земельного
участка на основании договора мены, обязана за счет собственных средств заказать
проект отвода земельного участка и изготовление документа на право собственности
на эту часть земельного участка и зарегистрировать ее на свое имя как самостоятельную
земельный участок.

Переход
права собственности по договору мены не является основанием изменения целевого назначения
земельного участка. Напротив, нарушение порядка, определенного ст. 20 ЗК установления
и изменения целевого назначения земель является основанием для признания недействительным
договора относительно земельных участков согласно II. «Б» ч. 1 ст. 21
ЗК.

Договор дарения земельного
участка. В ст. 131 ЗК как основание приобретения права собственности на земельный
участок упоминается договор дарения. По этому договору право собственности могут
приобретать граждане, юридические лица Украины, территориальные общины и государство.
Хотя следует согласиться, что этот договор фактически применяться в отношении права
частной собственности физических и юридических лиц на земельные участки.

Согласно
ст. 717 ГК договор дарения — это договор, по которому одна сторона передает или
обязуется передать в будущем безвозмездно другой стороне имущество (дар) в собственность.
Из этого определения следует концепция указанного договора как реального. Договор
дарения считается заключенным в момент передачи имущества, заключение договора совпадает
с его исполнением.

Согласно
положениям ст. 132 ЗК договор дарения земельного участка должен быть заключенным
в письменной форме и нотариально удостоверен, и право собственности на участок,
даруется, возникает не в момент передачи участка, а после получения ее будущим владельцем
отдельного документа (не договора), удостоверяющего право собственности, и его государственной
регистрации можно сделать вывод, что договор дарения земельного участка является
консенсуальным. Другими признаками договора дарения является его безвозмездность,
односторонний характер и необходимость согласия одаренной личности на принятие участка
дарится. Подписывая договор, одаренный человек этим выражает свое добровольное согласие
на принятие подарка, а тем самым лицо с возникновением права собственности на участок,
приобретает и ряд обязанностей, связанных с владением и пользованием им, в том числе
и обязанность использовать полученную земельный участок по целевому назначению.

Другие виды земельно-правовых договоров. В ЗК не установлен исчерпывающий перечень гражданско-правовых договоров,
по которым может приобретаться право собственности на земельный участок. Учитывая
существование в гражданском праве принципа свободы договоров, можно сделать вывод
о возможности существования и других договоров, которые не упомянуты в ЗК и ГК относительно
земельных участков.

Вступление
в силу ЗК уже вызвало появление новой группы договоров относительно земельных участков.
Предметом этих договоров является установление относительно земельного участка ограниченного
вещного права, которое по природе является правом на чужую вещь. К таким правам
относятся сервитуты, в том числе земельный сервитут, суперфиций (право пользования
земельным участком для застройки), эмфитевзис (право пользования земельным участком
для сельскохозяйственных нужд).

Земельный
сервитут является институтом современного земельного права. Право земельного сервитута
возникает, в том, числе на основании договора, после его государственной регистрации
в установленном порядке.