Основные признаки и понятие права собственности на землю

1. Основные признаки и понятие права
собственности на землю

Категория
собственности занимает центральное место в системе социальных отношений и определяет
основы государственного и общественного устройства. Эта категория всегда была связана
с материальным бытием и наличием власти. Отношения собственности составляют основу
жизнедеятельности любого общества и материальную основу существования каждого человека.
В социальной жизни отношения собственности выступают как отношения между людьми
в процессе присвоения ими материальных благ, установления состояния их присвоенной
принадлежности, осуществления обмена ими, распределения и потребления для удовлетворения
материальных и духовных потребностей. Поэтому, именно в социальном происхождении
собственности заключается ее сущность, ибо вне общества нет и отношений собственности.

Особое
место в системе отношений собственности занимает проблема собственности на землю
как изначальная условие жизнедеятельности, средства существования и места проживания
человека и общества. Существенное влияние на специфику правового регулирования отношений
собственности на землю осуществляют следующие факторы: земля является образованием
природы, т. е. создана без трудового участия человека и общественных расходов; количественно
и качественно она ограничена природной средой, ее пространственные границы невоспроизводимых
и не могут быть распространены путем производства, земля физически неподвижна и
является пространственно не перемещаемой в пространстве; чисто экономического понимания
земля не является товаром, поскольку нет реальной стоимости, она является средством
производства в сельском и лесном хозяйстве; отказ от использования земельных ресурсов
не приводит к деградации или иного состояния непригодности; в результате использования
земли как пространственно-территориального базиса для осуществления производственно-хозяйственной
деятельности ее пределы не меняются, земля является экологическим объектом жизнеобеспечения,
жизнедеятельности и местонахождения человека и общества, на земельных просторах
размещается и обустраивается государство и т. п. .

Учета
в законодательстве приведенных обстоятельств природного происхождения и фактического
состояния земли как природного объекта, а также его социального, политического,
экономического и экологического значения, существенно влияет на правовое оформление
отношений собственности на землю, обеспечивает ее рациональное использование и эффективную
охрану. Поэтому вопрос права собственности на землю требуют глубокого осмысления
закономерностей функционирования этой уникальной материи, познания устоявшихся социальных
традиций пользования им и осознание широкого круга общественных отношений, связанных
с использованием земельных ресурсов.

В отечественной
и зарубежной научной литературе проблемы собственности достаточно исследованными,
но и наиболее активно обсуждаемыми. При этом как научная категория собственность
рассматривается в экономическом и юридическом смысле, хотя она имеет и свой философский,
психологический, культурологический, морально-этический и другие аспекты. Поэтому
ее содержании не может быть исчерпан исследованием только экономических и юридических
аспектов общественных отношений собственности.

В экономическом смысле определение собственности как присвоения (присвоение)
индивидом предметов природы, прежде всего, освоение земли с помощью определенной
общественной формы *, в отечественной литературе является устоявшимся. Признанной
является также указание основоположника марксизма на то, что ни о каком производстве,
а стало быть, ни о каком обществе, не может быть речи там, где не существует никакой
формы собственности.

Экономическое
учение о собственности связано с динамикой (процессом присвоения) и статикой (по
состоянию присвоение объектов природы или освоение земельных ресурсов), что является
необходимым условием существования человека и общества. Такие процессы всегда осуществлялись,
и будут осуществляться в определенной общественной форме в зависимости от сложившихся
экономических условий, которые существуют в обществе. Экономические отношения собственности
составляют определенную общественную форму, в рамках которой происходит присвоение
человеком или обществом предметов природы. Поэтому собственность как экономическая
категория является наиболее эффективным и гарантированным средством реализации экономических
интересов граждан, их объединений и общества в целом, прежде всего, за счет использования
природных земельных богатств.

В юридическом смысле собственность на земельные ресурсы являются
результатом закрепления общественных отношений собственности в правовых нормах.
При этом характер и содержание норм, регулирующих право собственности на землю,
определяются экономическими отношениями собственности. По своей сути право собственности
на землю является правом на присвоение ее богатств. При этом имеется в виду не отношение
индивида к конкретного земельного участка, а определенные общественные отношения,
складывающиеся в процессе присвоения природных богатств земли.

По своему
юридическому содержанию право собственности на землю составляет предоставление возможностей
владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами физическим и юридическим
лицам с целью удовлетворения их интересов, а также территориальным общинам и государству
в лице их органов от имени и в интересах местных и региональных объединений и всего
общества в пределах, определенных законом. В этом смысле право собственности в отношении
имущественных отношений вытекает из ч. и ст. 316 ГК, согласно которой правом собственности
является право лица на вещь (имущество), которое оно осуществляет в соответствии
с законом по своей воле, независимо от воли других лиц.

Однако
земля и другие объекты природного происхождения в строго экономическом и правовом
смысле не принадлежат, в связи с чем они в законодательном порядке выделении из
системы имущественных отношений. Ведь в отличие от товарно-материальных ценностей,
землю ни кто не создавал, а потому она не имеет определенной цены. Устанавливаемая
нормативная цена земли является ни чем иным, как капитализированной рентой. Так,
продавая земельный участок, собственник продает право на ренту, а покупатель приобретает
право на получение доходов от использования этого участка.

В связи
с указанными и другими особенностями земельной собственности в правовой литературе
сложился широкий спектр мнений об обоснованности ее законодательного закрепления
в традиционно цивилистической смысле. Полярность таких мыслей получает проявление,
с одной стороны, в утверждении и необходимости закрепления права собственности на
землю в «исключительный» форме, а с другой — в отрицании права земельной
собственности и признании земли и других природных объектов общественным достоянием.
С нашей точки зрения, наиболее приемлемым является отнесение земельных ресурсов
и других природных объектов к категории народного достояния, поскольку они являются
основным богатством народа, унаследованным от предыдущих поколений.

В отечественном
законодательстве сложилась и действует большая совокупность правовых норм, регулирующих
отношения собственности на землю и другие природные ресурсы. В этих нормах объективно
закреплена принадлежность земли на праве собственности, условия и порядок предоставления
земельных участков в собственность, средства охраны и защиты права собственности
на землю тошо. Они получили свое закрепление в конституционных нормах, нормах гражданского
и земельного законодательства и многих других законодательных актах. Так, согласно
ч. 1 ст. 13 Конституции земля и другие природные ресурсы, находящиеся в пределах
территории Украины, являются объектами права собственности Украинского народа. От
его имени права собственника на природные объекты осуществляют органы государственной
власти и местного самоуправления в пределах, определенных Конституцией. Согласно
ч. 2 ст. 78 ЗК право собственности на землю приобретается и реализуется на основании
Конституции, ЗК, а также других законов, принимаемых в соответствии с ним. Такие
нормы образуют комплексный институт права собственности на землю в его объективном
правовом смысле. Из этого следует, что право
собственности па землю в объективном смысле представляет собой совокупность или
систему правовых норм, закрепляющих, регламентирующих и охраняют отношения собственности
на земельные объекты и их ресурсы .

На основании
норм объективного права собственности на землю закрепляются конкретные правовые
возможности и определяются меры юридической власти собственников земельных участков
относительно других субъектов права, которые не являются их владельцами. Это получает
выражение в правомочий, которые позволяют владельцу использовать земельные ресурсы
свободно по своему усмотрению для удовлетворения своих интересов, составляющих субъективное
право собственности. Так, согласно ч. 1 ст. 319 ГК собственник владеет, пользуется,
распоряжается своим имуществом по собственному усмотрению.

Определение
содержания права земельной собственности через правомочия его субъекта предусмотрены
и в ЗК. Так, согласно ч. 1 ст. 78 из К право собственности на землю — это право
владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками. Таким образом, право собственности на землю в субъективном
смысле — это совокупность правовых норм, регулирующих
отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками и их использование
владельцами по своему усмотрению для удовлетворения своих материальных потребностей
и реализации других интересов.

С учетом
экономического толкования земельной собственности как освоение природного объекта
и присвоение его природных богатств, и приведенных формулировок права собственности
можно сформулировать общее понятие права земельной собственности. Следовательно, право земельной собственности как возможность
использования полезных свойств и присвоения природных богатств земли составляет
система правовых норм, закрепляющих, регламентирующих и охраняют отношения собственности
на землю и регулируют отношения владения, пользования и распоряжения земельными
участками их собственниками по своему усмотрению для удовлетворения своих материальных
потребностей и реализации других интересов. Предложенное общее определение
права земельной собственности охватывает его основные признаки и наиболее характерные
черты, закрепленные в действующем земельном законодательстве.

2. Земля как объект права собственности

В повседневной
жизни и научной литературе понятие «земля» употребляется в разных значениях.
Термином «земля» пользуются для обозначения космической материи и составной
части планетарной системы, земного шара и обособленной планеты, части земной коры и природного ландшафта, поверхностной площади
и рельефа земной суши, территориального пространства и территории государства, определенной
местности и места жительства, опорного грунта и почвенного слоя, средства хозяйственного
использования и пространственного базиса, природного объекта и составной части окружающей
среды и тому подобное. Приведенные определения земли с различным содержанием встречаются
в и нормативных документах. Так, согласно Государственного стандарта 1980 земля
— это важнейшая составная часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством,
рельефом, почвенным слоем, растительностью, недрами и водами. В этом определении
земля рассматривалась как интегрированный объект, состоящий из природных компонентов.

Наиболее
употребляемое правовое определение земли в отечественном законодательстве сводится
к ее поверхности, охватывающей почвенный слой и территориальное пространство. Это
объясняется тем, что именно верхний слой земли выполняет поселенческие, экономические,
экологические, социально-культурные, лечебно-оздоровительные, коммунально-бытовые
и другие функции жизнеобеспечения человека и общества. Поселенческая функция земной
поверхности обеспечивает расселение и жизнедеятельность населения страны посредством
создания городов, поселков, сел и других населенных пунктов. Экономическая функция
земли в основном сводится к использованию ее почвенного слоя как средства производства
в сельском и лесном хозяйстве и пространственного операционного базиса для размещения
объектов народного хозяйства и национальной экономики, возведению зданий и сооружений
социально-культурного и коммунально-бытового назначения, прокладки коммуникаций,
создание социальной инфраструктуры и т. д. . Экологическая функция земной поверхности
заключается в обеспечении взаимосвязи органических и неорганических веществ, их
переработки, поглощении образующейся углекислоты т. д. .

В действующем
земельном законодательстве земля как объект правового регулирования также рассматривается
в нескольких значениях. Так, согласно ч. ст. 2 ЗК объектами земельных отношений
являются земли в пределах территории Украины, земельные участки и права на них,
в том числе на земельные доли (паи). Из этого следует, что земли в пределах территории
страны являются объектами земельных отношений к выделению конкретных земельных участков
и определения прав на них. В свою очередь обособленные земельные участки и права
на земельные наделы являются самостоятельными объектами земельных отношений. Согласно
ч. 1 указанной статьи ЗК земельные отношения — это общественные отношения по владению,
пользованию и распоряжению землей, хотя общественные земельные отношения — не исчерпываются этим.

Более
определенным в земельном законе есть обозначение земельного участка как объекта
права собственности. Так, согласно ч. 1 ст. 79 ЗК земельный участок — это часть
земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения,
с определенными относительно него правами. В этом определении земли имеет место
обозначение земли на дифференцированном уровне, т. е. на уровне конкретного земельного
участка.

Важным
признаком земельного участка как объекта права собственности ее обозначения по месту
расположения и размером площади в составе одной из многочисленных категорий земельного
фонда нашей страны, потому что без такого выделения невозможно установление права
собственности на земельный участок. Такое выделение осуществляется путем установления
границ земельного участка согласно утвержденному проекту его отвода на основе осуществления
землеустройства. Границы земельного участка фиксируются в планах отвода и выносятся
в натуре с их обозначением на местности. После чего определяется размер ее площади.

Не меньшую
роль в выделении земельного участка играет юридическая признак, т. е. законодательное
закрепление прав на нее. Определение правового титула принадлежности земельного
участка конкретному лицу и закрепления ее прав на нее — это критерии выделения земельного
участка. Юридический признак земельной собственности особенно важно в условиях нерозмежованости
земель коммунальной и государственной собственности. Такое разграничение земель
происходит в соответствии с Законом «О разграничении земель коммунальной и
государственной собственности».

Согласно
ч. 2 ст. 79 ЗК право собственности на земельный участок распространяется в его пределах
на поверхностный (почвенный) слой, а также на водные объекты, леса и многолетние
насаждения, находящиеся на нем. Относительно земельного правообьектности почвенного
слоя земной поверхности, расположенного над недрами земли, не возникает особых сложностей.
Однако с некоторыми затруднениями связано определения правообьектности водных и
лесных ресурсов, а также многолетних насаждений дикорастущего и культурного происхождения,
расположенные на земельном участке, но принадлежат соответственно к объектам водного,
лесного, флороохоронного и аграрного законодательства. При этом имеет место определенная
комплексность присуща земельном участке и признано законом как объект права собственности.
Поэтому надо учитывать признаки водных, лесных и других природных ресурсов и на
этой основе осуществлять их реальное отграничения от земельного участка как объекта
права земельной собственности.

Несколько
сложнее определить правообьектность надповерхневои и подповерхностного границ земельного
участка. Так, согласно ч. 3 ст. 79 ЗК право собственности на земельный участок распространяется
на пространство, находящееся над и под поверхностью участка на высоту и в глубину,
необходимые для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений.
Хотя закон в этих случаях ограничивает правообьектнисть участки земли возведением
жилых и производственных зданий и сооружений, все же может иметь место распространение
прав на земельный участок, охватывающих подземные границы и воздушное пространство.

Стоит
отметить также некоторое приоритетность современного земельного законодательства
относительно других отраслей естественно-ресурсов права, в том числе по закреплению
права собственности на объекты природного происхождения. Она предусмотрена в ч.
2 ст. С ЗК, согласно которой земельные отношения, возникающие при использовании
недр, лесов, вод, а также растительного и животного мира, атмосферного воздуха,
регулируются ЗК и нормативно-правовыми актами о недрах, лесах, воды, растительный
и животный мир, атмосферный воздух, если они не противоречат земельному закону.
Приведенное положение определенной степени изменяет ранее закрепленную самостоятельную
правообьектнисть других природных богатств даже на уровне конкретного земельного
участка как объекта права собственности.

3. Субъекты права собственности па
землю

Терминами
«субъект права» в общетеоретическом правоведении и «субъект права
собственности» в отраслевом смысле принято обозначать участников общественных
отношений. Проблемы субъектов права, как и субъектов права собственности, достаточно
исследованными в юридической литературе, в частности в цивилистических научных работах.
Не умаляя значения гражданско-правовых исследований в области субъектов права собственности,
все же стоит отметить, что вопросы земельной правосубъектности не получили должного
освещения в отечественной правовой литературе.

Это объясняется,
по крайней мере, 2 обстоятельствами. Во-первых, долгое время исследования субъектов
права собственности на землю ограничивались изложением только правосубъектности
государства, поскольку советское законодательство длительное время в круг субъектов
права собственности на землю не допускало других участников права. Во-вторых, земля
в силу своего естественного происхождения имеет многочисленные признаки, которые
существенно влияют на земельный правосубъектность.

В найзагальному
проявлении земельный правосубъектность составляет способность быть участником общественных
земельных отношений. Поэтому собственнический земельный правосубъектность — это
способность быть участником отношений собственности на земельные объекты. Безусловно,
определение субъектов права собственности как участников соответствующих отношений
на землю тесно связано с понятиями правоспособности и дееспособности. При этом земельный
правоспособность означает способность иметь права и принимать на себя обязанности
по земле. Земельный дееспособность — это способность своими действиями приобретать
субъективные права и выполнять юридические обязанности по конкретного земельного
участка.

Однако
земельное законодательство не предусматривает общих требований, которыми должны
обладать субъекты земельных отношений, например, для приобретения конкретного земельного
участка. Они предусмотрены в гражданском законодательстве и содержатся в таких гражданско-правовых
понятиях, как «правоспособность», «дееспособность» и «правосубъектность».
Земельное законодательство воспринимает эти правовые категории и распространяет
их, например, на физических и юридических лиц, признавая их субъектами права собственности
на землю. Так, правом собственности на землю наделены физические и юридические лица,
обладающие правоспособностью по действующему законодательству.

Осуществления
ими правомочий по реализации права собственности на конкретный земельный участок
осуществляется на основании общегражданской дееспособности. Правомочия субъектов
права собственности на землю, в предусмотренных законом случаях могут осуществляться
их законными представителям или уполномоченными лицами. Такое уполномоченное представительство
в земельных отношениях осуществляется в порядке и пределах, предусмотренных гражданским
законодательством.

В связи
с изложенным выше возникает вопрос о возможности применения цивилистической категории
правосубъектности к земельным отношениям, в частности относительно пригодности загальноцивилистичнои
правосубъектности для определения земельновласницькои правосубъектности. Безусловно,
ее юридическая сторона заключается в законодательном признании возможностей субъектов
права участвовать в общественных отношениях собственности на земельные богатства.
Иначе говоря, это узаконивание их участия в отношениях собственности на земельные
ресурсы, освобождает ее от индивидуальной, групповой или классовой произвола и доведения
этого участия до уровня общепризнанной в законодательном порядке на всей территории
государства.

Кроме
назначения средства производства, земля составляет пространственную среду, которая
обеспечивает жизнедеятельность человека и общества. Поэтому ее использование основывается
не только на владельческих правосубъектности, но и на естественных потребностях
человека и публичных интересах общества, независимо от их законодательного признания
и юридического закрепления государством, в принятых им законодательных актах. Именно
в нормативно-правовых актах естественные потребности и публичные интересы получают
оформление в виде волевых проявлений. Поэтому свойства субъектов права собственности
на землю, которые не в полной мере охвачены юридической стороной земельного правосубъектности,
субсидиарно дополняются загальноцивилистичною правосубъектностью в отношениях собственности,
как наиболее урегулированной правовой категорией.

Время
земельное законодательство предусматривает некоторые специальные требования относительно
субъектов права собственности на землю. Так, согласно ст. 130 ЗК покупателями земельных
участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного
производства могут быть граждане Украины, имеющие сельскохозяйственное образование
или опыт работы в сельском хозяйстве или занимаются ведением товарного сельскохозяйственного
производства, а также юридические лица Украины, учредительными документами которых
предусмотрено ведение сельскохозяйственного производства. Конечно, такие земельно-правовые
требования ограничивают право-и дееспособность граждан или предприятий как субъектов
права земельной собственности. Они принадлежат к фактического состава земельных
правоотношений по приобретению земельных участков для их использования для специальных
целей.

Согласно
ст. 80 ЗК субъектами права собственности на землю являются: граждане и юридические
лица — на земли частной собственности; территориальные громады, реализующие это
право непосредственно или через органы местного самоуправления, — на земли коммунальной
собственности; государство, реализующее это право через соответствующие органы государственной
власти, — на земли государственной собственности. В указанной земельно-правовой
норме предусмотрено не только круг субъектов права земельной собственности, но и
определены его объекты, а также способы реализации территориальными общинами и государством
своих собственнических правомочий. Последнее связано с тем, что государство, а в
подавляющем большинстве случаев и территориальные общины, не могут непосредственно
осуществлять свои правомочия собственности на землю.

Однако
приведенный перечень субъектов права собственности на землю не является исчерпывающим.
Согласно ч. 1 ст. 13 Конституции таким субъектом признается украинский народ, от
имени которого права собственника осуществляют органы государственной власти и органы
местного самоуправления в пределах, определенных Конституцией. В связи с этим теперь
ч. 1 ст. 318 ГК, наряду другими участниками гражданских отношений, прямо признает
субъектом права собственности украинского народа. Действующее земельное законодательство
содержит указания и на других субъектов права собственности на землю, например,
на иностранных физических и юридических лиц и иностранные государства и международные
организации.

Предыдущее
земельное законодательство, определяющее круг отечественных субъектов права земельной
собственности, связывало с ними существование определенных форм собственности на
землю. Сейчас в действующем ЗК, как и в Конституции, не идет о формах земельной
собственности. Согласно ч. ст. 78 из К земля в Украине может находиться в частной,
коммунальной и государственной собственности. Сама последовательность их перечисления
и законодательная регламентация, позволяет говорить о некоторой приоритетность частной
собственности.

4. Право частной собственности на землю

Впервые
в новейшей законодательной истории Украины право частной собственности на землю
было предусмотрено в Законе «О формах собственности на землю». На этом
основании право граждан на пожизненное наследственное владение земельными участками,
закрепленное ЗК УССР от 18 декабря 1990 p., (В редакции от 13 марта 1992 г.) было
преобразовано в право частной собственности граждан на землю. В действующем ЗК право
частной собственности на землю получило дальнейшего развития. Оно распространяется
не только на граждан Украины как физических лиц, но и на юридических лиц, основанных
украинскими гражданами, созданные украинскими предприятиями, учреждениями и организациями
негосударственной и не коммунальной форм собственности.

Следует
отметить, что это не всегда оправдано и не во всех случаях согласовывается с гражданским
и хозяйственным законодательством. Очевидно, приведена обстоятельство и стало основанием
для обособленной регламентации в земельном законе права частной собственности на
землю граждан и юридических лиц.

Приобретение
права частной собственности на земельные участки гражданами имеет свои правовые
принципы. Так, согласно ст. 81 ЗК граждане Украины приобретают право собственности
на земельные участки на основании: приобретения по договору купли-продажи, дарения,
мены и другим гражданско-правовым договорам; бесплатной передачи из земель государственной
и коммунальной собственности; приватизации земельных участков, ранее предоставленных
им в пользование; принятия наследства; выделения в натуре (на местности) принадлежащей
им земельной доли (пая).

Приобретения
гражданами права частной собственности на землю по гражданско-правовым договорам,
которые предусмотрены в ЗК, может иметь место, например, по договорам купли-продажи
при продаже земельных участков государственной или коммунальной собственности (ст.
127), договорам дарения земельного надела, обмена ними или наследования их по закону
или по завещанию (ст. 131), обязательной продажи земельных участков государственной
или коммунальной собственности на конкурентных началах (ст. 134). Другие гражданско-правовых
оснований приобретения права частной собственности на землю можно отнести, например,
переход прав на земельный участок при переходе права на здание и сооружение (ст.
120).

Действующий
ЗК дополнен указанием на еще один вид гражданско-правового договора, является основанием
для приобретения в собственность земельного участка, которым является договор ренты.
Имущественные рентные отношения регулируются гл. 56 ГК. Так, согласно ст. 731 ГК
по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику
ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты взамен этого обязуется периодически
выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы или в другой форме.
Договором ренты может быть установлена обязанность выплачивать ренту бессрочно
(бессрочная рента) или в течение определенного срока. Согласно ст. 732 ГК договор
ренты заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а договор
о передаче недвижимого имущества под выплату ренты подлежит также государственной
регистрации.

Обеспечение
выполнения рентного договора может осуществляться путем передачи земельного участка.
Статья 734 ГК определяет, что договором ренты может быть установлено, что получатель
ренты передает имущество в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.
Если договором ренты установлено, что получатель ренты передает имущество в собственность
плательщика ренты за плату, к отношениям сторон по передаче имущества применяются
общие положения о купле-продаже, а если имущество передается безвозмездно, — положение
о договоре дарения, если это не противоречит существу договора ренты . В ст. 735
ГК предусмотрено, что в случае передачи под выплату ренты земельного участка или
другого недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество.
Плательщик ренты вправе отчуждать имущество, переданное ему под выплату ренты, только
с согласия получателя ренты. В случае отчуждения недвижимого имущества другому лицу
к нему переходят обязанности плательщика ренты.

Бесплатное
передачи гражданам земельных участков в частную собственность из земель государственной
и коммунальной собственности может осуществляться, например, при приватизации земель
государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций
(ст. 25 ЗК), при определении мест расположения земельных участков граждан при ликвидации
сельскохозяйственных предприятий , учреждений и организаций (ст. 29 ЗК) или при
распределении несельскохозяйственных угодий при ликвидации сельскохозяйственных
предприятий (ст. 30 ЗК). Безвозмездная передача земельного участка в частную собственность
гражданина может иметь место за давностью пользования ею, то есть на основании приобретательной
давности (ст. 119 ЗК).

Приватизация
земельных участков, ранее предоставленных гражданам в пользование как основание
приобретения права частной собственности на землю по действующему ЗК, может реализовываться
при получении земельных участков членами фермерских хозяйств (ст. 32).

Граждане
Украины могут приобретать право частной собственности на земельные участки на указанных
принципах для образования фермерского хозяйства (ст. 31 ЗК), ведения личного крестьянского
хозяйства (ст. 33 ЗК), занятия садоводством (ст. 35 ЗК), строительства и обслуживания
жилого дома, хозяйственных построек и гаражного строительства (ст. 40 ЗК), дачного
строительства (ст. 51 ЗК) и т. д. . Для указанных целей земельные участки предоставлялись
гражданам на праве частной собственности и по земельному законодательству, которое
действовало раньше. Особенностью действующего ЗК является то, что приведенный в
нем перечень видов частного землевладения не является исчерпывающим, поскольку использование
земельных ресурсов на основании права частной собственности предусмотрено, по сути,
для всех категорий земель.

В ЗК
своеобразно закреплено право частной собственности на землю юридических лиц. Так,
согласно ст. 82 ЗК юридические лица, учрежденные гражданами Украины или юридическими
лицами Украины, могут приобретать в собственность земельные участки для осуществления
предпринимательской деятельности. Таким образом, основной целью приобретения земельных
участков указанными юридическими лицами является осуществление предпринимательской
деятельности.

Правовая
природа частной собственности на земельные участки юридических лиц, основанных украинскими
гражданами или украинскими предприятиями частной собственности, не вызывает сомнений.
Однако, исходя из текстуального содержания приведенной земельно-правовой нормы,
частными собственниками земли могут быть не только юридические лица негосударственной
или некоммунальной собственности, но и предприятия государственной и коммунальной
собственности, поскольку они также являются юридическими лицами Украины. Трудно
представить ситуацию, когда государственное или коммунальное предприятие на предусмотренной
законом основании вступит земельный участок для предпринимательской деятельности,
которая находилась, например, в частной собственности.

Поэтому
для указанных юридических лиц в ЗК сохранено институт права постоянного землепользования
землями государственной и коммунальной собственности, иначе приобретения ими земельных
участков в частную собственность, неизбежно привело бы к становлению смешанной государственно-частной
или коммунально-частной земельной собственности. Теоретически можно предположить
возможность предоставления земель государственной или коммунальной собственности
соответствующим предприятиям в постоянное пользование и закреплении за ними выкупленных
у граждан земельных участков на праве частной собственности. Однако действующее
законодательство не предусматривает такого основания использования указанными предприятиями
не только земельных ресурсов, но и имущества и других средств.

Юридические
лица могут приобретать право частной собственности на земельные участки в случае:
приобретения их по договору купли-продажи, дарения, мены и другим гражданско-правовым
договорам; внесения земельных участков их учредителями в уставный фонд; принятия
наследства; возникновения иных оснований, предусмотренных законом. Не трудно заметить,
что основания приобретения права частной собственности на земельные участки юридическими
лицами не совпадают с основаниями приобретения права собственности на землю гражданами.
Для юридических лиц не предусматривается, например, бесплатная передача земель государственной
и коммунальной собственности. Они могут такие земельные участки приобрести в собственность
за плату.

Хотя
приватизация земельных участков, ранее предоставленных юридическим лицам в постоянное
пользование, не предусмотрена как основание приобретения ими права частной собственности
на них, она фактически может применяться. Прежде всего, такая приватизация может
осуществляться юридическими лицами, утратившими статус государственной или коммунальной
собственности. Но в подобных случаях приватизация земельных наделов юридическими
лицами может осуществляться как бесплатно, например, для использования в целях,
предусмотренных ст. 41 ЗК, так и за плату. В последнем случае она мало чем будет
отличаться от приобретения ими земельных участков в собственность по договору купли-продажи.

Следует
отметить, что такой способ приобретения юридическими лицами права частной собственности
на землю, как внесение земельных участков их учредителями в уставный фонд, ограничен.
Так, согласно п. 14 Переходных положений ЗК до вступления в силу законов Украины
о государственном земельном кадастре и рынке земель запрещается внесение права на
земельную долю (пай) в уставные фонды хозяйственных обществ. Несмотря на то, что
это ограничение распространяется только на хозяйственные общества как юридические
лица, обусловлено определенным сроком и касается только граждан, ибо только они
имеют право на земельные паи, оно мало обоснованным. Ведь в любом случае реально
не выделена земельная доля находится в составе земель сельскохозяйственного предприятия.

При сравнительном
рассмотрении положений земельного и хозяйственного законодательства не обнаруживаются
существенные различия между правом пользования гражданами земельной долей по своему
усмотрению и пользованием этим правом в составе хозяйственного общества. Более того,
согласно положениям Закона Украины от 19 сентября 1991 г. «О хозяйственных
обществах» сами граждане — владельцы прав на земельные доли могут учреждать
такие общества.

Земельное
законодательство предусматривает и некоторые другие ограничения, связанные с возникновением
права частной собственности на землю. Так, согласно ч. 4 ст. 78 ЗК лицам и их наследникам,
которые имели в собственности земельные участки до 15 мая 1992 p. , Они не возвращаются.
Указанная дата является днем вступления ЗК в редакции от 13 марта 1992 p. , В
котором закреплялось право частной собственности на землю. Из этого следует, что
физические и юридические лица, а также их наследники, не имеют права требования
возврата бывших частных землевладений, предоставленных им до 15 мая 1992 г. Такие
лица имеют право на приобретение земельных участков в частную собственность на общих
основаниях, предусмотренных действующим земельным законодательством.

Не менее
важным является ограничение по размерам и срокам приобретения физическими и юридическими
лицами права частной собственности на сельскохозяйственные земли. Так, согласно
п. 13 Переходных положений ЗК в период до 1 января 2015 г. граждане и юридические
лица могут приобретать право собственности на земли сельскохозяйственного назначения
общей площадью до 100 га. Эта площадь может быть увеличена в случае наследования
земельных участков по закону. Такое ограничение связано, во-первых, с ограниченностью
земельных площадей сельскохозяйственного назначения, а, во-вторых, с наибольшей
ценностью сельскохозяйственных земель.

Однако
указанное ограничение не распространяется на другие категории земель в стране, граждане
и юридические лица могут приобретать на праве частной собственности. Кроме того,
площади приобретения земель сельскохозяйственного назначения также могут быть увеличены
в случае наследования земельных участков. Несмотря на то, что данное положение касается
только наследования земельных участков по закону, представляется, что оно подлежит
расширительному толкованию и распространению на наследование земель сельскохозяйственного
назначения отечественными гражданами и юридическими лицами и по завещанию.