Понятие и особенности гражданско-правового оборота земельных участков
Понятие и особенности гражданско-правового оборота земельных участков
Введение земельных участков в товарный
оборот как результат реформирования отношений собственности на землю дает возможность
постепенно и последовательно формировать рынок земли
«Рынок земли»
и «оборот земли» — это разные по смыслу понятия. В литературе земельный рынок определяется как часть земельного
оборота, при котором установление, изменение и прекращение прав на земельный участок
осуществляется в результате юридически оформленного договора и косвенно обеспечивается
денежным или натуральным платежом. Согласно гл. 20 ЗК он охватывает такие виды гражданских
договоров, как купля-продажа, мена, дарение земельных участков, предоставления их
в аренду, залог для получения кредита и т.п.
Земельный рынок можно классифицировать по различным основаниям.
Так по категориям земель различают рынки
сельскохозяйственных земель, земель общественной и жилой застройки, земель лесного
фонда, водного фонда и т.п.; по размеру участков — рынки больших массивов земель и небольших земельных участков; по территориальному охвату — местный и городской,
региональный и национальный, международный рынки; по форме собственности — рынки частных земельных участков граждан и
юридических лиц, государственных и коммунальных земель; по типу рынка — организованный (аукцион, конкурс) и неорганизованный
(купли-продажи среди индивидуальных продавцов и покупателей) рынки; по виду договора — купли-продажи земельных
участков, первичный или вторичный рынок.
Земельный оборот
может быть рыночным и внерыночным (административным). По внерыночного обращения осуществляется распределение и перераспределение
земель путем административной процедуры. При этом объектом выступают земельные участки,
находящиеся в государственной или коммунальной собственности, в первую очередь те,
которые не подлежат приватизации. Рыночный
оборот характеризуется свободным распоряжением землей, без причинения вреда
окружающей среде и без нарушения прав и законных интересов других лиц.
Земельное законодательство
предусматривает наличие государственного
регулирования земельного оборота, что проявляется в создании специального правового
механизма его функционирования. Это означает, что государство устанавливает в рамках
закона параметры свободы поведения участников указанного обращения в процессе движения
земельных участков от одних субъектов к другим. Основными целями государственного
регулирования земельного рыночного оборота является обеспечение рационального перераспределения
земель между различными субъектами и отраслями экономики и социальной сферы в соответствии
с общественных интересов, охрана прав и законных интересов участников этого обращения
от необоснованного государственного вмешательства в рыночные земельные отношения,
а также предотвращения негативных социально -экономическим и экологическим последствиям
осуществления сделок с земельными участками.
Оборот земель – это урегулированная
нормами действующего законодательства общ. отношения, возникающие между соотв. субъектами
в процессе перехода прав на зем участки.
Правовые основания:
- равенство субъектов
права собств перед законом - законность заключения
сделок - гарантированность
неприкосновенности права собственности на землю - соблюд целевого
назнач земли - учет сервитутов
и др. ограничений на землю - обяз отвода зем
уч в натуре на местности - обяз провед экспертной
оценки земель при заключ гр-пр договоров - обяз наториальной
формы сделок с землей - обяз провед гос
регистрации зем уч.