Общая характеристика гарантий прав на землю

Общая характеристика гарантий прав
на землю

Термин
«гарантия» происходит от французского garantie — обеспечение, который
часто используется для обозначения способа обеспечения договорных обязательств или
законных интересов, или следуя из них прав и обязанностей. Гарантии широко известны
всей системе отечественного законодательства и права. Это связано с тем, что без
способов обеспечения установленных требований нельзя рассчитывать на высокую эффективность
их выполнения. Раздел V ЗК посвященный гарантиям прав на землю, в котором говорится
о законодательном обеспечении их реализации.

Гарантии
прав на землю имеют свои фактические основы, которые предоставляют им реальный характер.
Реальность гарантий прав на землю основана на наличии земельного фонда страны. Без
наличия земельных ресурсов правовыми средствами нельзя гарантировать права на землю.
Однако не следует унижать и значение юридических гарантий прав на землю. Об их важности
свидетельствует, например, отсутствие права частной собственности на землю в советский
период при наличии земельного фонда страны.

Юридические
гарантии прав на землю, предусмотренных в ЗК, основанные на конституционных нормах . Такой нормой является ст. 13 Конституции по
которой, в частности каждый гражданин имеет право пользоваться природными объектами
права собственности народа в соответствии с законом. Государство обеспечивает защиту
прав всех субъектов права собственности и хозяйствования, социальную направленность
экономики. Все субъекты права собственности равны перед законом. Согласно ст. 14
Конституции право собственности на землю гарантируется. Это право приобретается
и реализуется гражданами, юридическими лицами и государством исключительно в соответствии
с законом. Важным является положение ст. 55 Основного закона, согласно которой каждому
гарантируется право на обжалование в суде решений, действий или бездеятельности
органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных и служебных
лиц.

Гарантии
прав на землю, которые закреплены в ЗК, можно рассматривать в широком смысле. Так,
закрепление права собственности на землю и права землепользования, условий и порядка
предоставления или приобретения земельных участков или оснований прекращения прав
на землю путем выкупа или принудительного отчуждения земельного участка, можно рассматривать
как общие законодательные гарантии. Они охватывают всю сферу предусмотренных прав
и возложенных обязанностей относительно земли, как природного объекта и конкретного
земельного участка.

В отличие
от общих юридических гарантий прав на землю, в разд. V ЗК закреплены конкретные
гарантии прав на земельные участки. Они охватывают лишь сферу осуществления защиты
субъективных прав на землю и прав, вытекающих из них. Прежде всего, это касается
защиты права собственности на землю, возмещения убытков собственникам земли и землепользователям,
решения споров относительно осуществления указанных прав, ответственности за их
нарушение и т. п. . Поэтому в данном случае можно говорить о гарантии прав на землю
в узком смысле. К такому выводу приводит то, что в содержании указанного раздела
в основном речь идет о защите прав на земельные участки физических и юридических
лиц.

Указанное
выше не означает, что права государства или территориальных общин, а также их органов,
организаций, учреждений и предприятий на землю менее гарантированы. Они также требуют
соответствующих гарантий их реализации, особенно в условиях разнообразия права собственности
на землю, распространение арендного землепользования в период перехода к рыночным
отношениям и образования многоукладной экономики. Однако следует отметить, что традиционная
неограниченное гарантированность земельных прав государства, а также ее органов,
организаций, учреждений или предприятий, потеряла свое преимущественное значение
и приоритетное применение.

Способы защиты прав на земельные участки

Правовой
системе прошлых лет в основном была присуща охрана прав. Она была свойственна уголовном,
административном, трудовом, земельном и другим отраслям права. Институт защиты прав
в основном составляли гражданско-правовые нормы. Обновления всей системы украинского
законодательства и права с одновременным расширением содержания самих субъективных
прав физических и юридических лиц, привело к широкому признанию современной юриспруденцией,
рядом с охраной прав, осуществление защиты прав. Ведь гл. 23 ЗК целиком посвящена
защите прав на землю, что свидетельствует о формировании земельно-правового института
защиты субъективных земельных прав.

Прежде
всего это касается защиты права собственности на землю граждан и юридических лиц.
Так, согласно ч. 1 ст. 152 ЗК государство обеспечивает гражданам и юридическим лицам
равные условия защиты прав собственности на землю. Часть 2 указанной статьи гарантирует
защиту прав собственности не только владельцев, но и землепользователей. В частности,
в ней указано, что собственник земельного участка или землепользователь может требовать
устранения всяких нарушений его прав на землю, даже если эти нарушения не связаны
с лишением права владения земельным участком, и возмещения причиненных убытков.

Вызывает
интерес и ч. 3 ст. 152 ЗК, посвященная способам защиты прав на землю. Так, защита
прав граждан и юридических лиц на земельные участки осуществляется путем: признания
прав; восстановления состояния земельного участка, которое существовало до нарушения
прав, и предупреждения совершения действий, нарушающих права или создающих опасность
нарушения прав, признание договора недействительным, признание недействительными
решений органов исполнительной власти или органов местного самоуправления; возмещения
причиненных убытков; применения иных, предусмотренных законом, способов. Приведенная
земельно-правовая норма по своему содержанию в основном совпадал ст. 16 ГК относительно
способов защиты гражданских прав и интересов.

Важны
предусмотрены гарантии прав граждан и юридических лиц на земельный участок. По общему
принципу, закрепленному в ч. 1 ст. 153 ЗК собственник не может быть лишен права
собственности на земельный участок, кроме случаев, предусмотренных ЗК и другими
законами Украины. Принудительное прекращение права собственности на земельный участок
предусмотрено ЗК в случаях: прекращения права собственности на земельный участок
лица, которому земельный участок не может принадлежать на праве собственности (ст.
145); выкупа земельных участков для общественных нужд (ст. 146); принудительного
отчуждения земельного участка по мотивам общественной необходимости (ст. 147); конфискации
земельного участка (ст. 148); принудительного обращения взысканий на земельный участок
по обязательствам его собственника (ст. 143) с соблюдением требований, установленных
ст. 139 относительно отчуждения такого участка по решению суда.

Прекращение
права собственности на земельный участок в случаях, предусмотренных ЗК и другими
законами в основном происходит на основе выкупа, осуществляемого на основании договора
купли-продажи земельного участка. При этом собственнику земельного участка возмещается
его стоимость, а также нанесенный ущерб. Согласно ч. ст. 153 ЗК бывший владелец
земельного участка, выкупленного для общественных нужд, вправе обратиться в суд
с иском о признании недействительным или расторжении договора выкупа земельного
участка и возмещения убытков, связанных с выкупом, если после выкупа земельного
участка будет установлено, что земельный участок используется не для общественных
нужд. Приведенная норма устанавливает важное средство обеспечения права собственности
на землю от произвола органов исполнительной власти или местного самоуправления,
имеют право выкупа земельных участков, находящихся в частной собственности физических
и юридических лиц, для общественных нужд.

Важной
гарантией права земельной собственности физических и юридических лиц является установление
ответственности органов исполнительной власти и местного самоуправления за его нарушение.
Так, согласно ст. 154 ЗК органы исполнительной власти и местного самоуправления
без решения суда не имеют права вмешиваться в осуществление собственником полномочий
по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему земельным участком или
устанавливать непредусмотренные законодательными актами дополнительные обязанности
либо ограничения. Указанные органы несут ответственность за вред, причиненный их
неправомерным вмешательством в осуществление собственником этих полномочий.

Жаль
землевладельцам может быть причинен не только вмешательством в осуществление полномочий
собственности или ограничением их прав на земельный участок, но и изданием актов,
нарушающих права собственников земли. В случае издания органом исполнительной власти
или местного самоуправления акта, которым нарушаются права лица по владению, пользованию
или распоряжению принадлежащим ему земельным участком, такой акт согласно ст. 155
ЗК признается недействительным. Конечно, это осуществляется в судебном порядке,
хотя действующее законодательство не препятствует самому органу признать свой акт
недействительным, если будут выявлены нарушения требований законодательства при
его принятии. Однако в любом случае убытки, причиненные собственникам земельных
участков вследствие издания противозаконных актов, подлежат возмещению в полном
объеме органом, который их выдал.

Правовое обеспечение возмещения убытков
собственникам земли и землепользователям

Важной
гарантией прав собственников земли и землепользователей является возмещение причиненных
им убытков в порядке и на условиях, которые предусмотрены нормами гл. 24 ЗК. Они,
как и нормы о защите земельных прав, также имеют свои конституционные основания,
которые основаны на ст. 66 Конституции, согласно которой каждый обязан возмещать
причиненные им убытки. В обще-юридическом смысле причиненные убытки является распространенной
гражданско-правовой категорией. Так, согласно ч. 2 ст. 22 ГК убытками являются:
потери, понесенные лицом в связи с уничтожением или повреждением вещи, а также расходы,
которые лицо произвело или должно произвести для восстановления своего нарушенного
права (реальные убытки); доходы, которые лицо могли 6 реально получить при обычных
обстоятельствах, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Поскольку
в земельном законодательстве отсутствует определение убытков, приходится использовать
гражданско-правовое понимание. Однако в действующем ЗК определены основания возмещения
убытков собственникам земли и землепользователям. Согласно ст. 156 ЗК собственникам
земли и землепользователям возмещаются убытки, причиненные вследствие: изъятия (выкупа)
сельскохозяйственных угодий, лесных земель и кустарников для нужд, не связанных
с сельскохозяйственным и лесохозяйственным производством; временного занятия сельскохозяйственных
угодий, лесных земель и кустарников для других видов использования; установления
ограничений по использованию земельных участков; ухудшения качества почвенного покрова
и иных полезных свойств сельскохозяйственных угодий, лесных земель и кустарников;
приведения сельскохозяйственных угодий, лесных земель и кустарников в непригодное
для использования состояние; неполучения доходов за время временного неиспользования
земельного участка.

В приведенной
земельно-правовой норме содержится перечень оснований возмещения убытков собственникам
земли и землепользователям, включая арендаторов земельных участков. Большинство
оснований и порядок возмещения убытков предусмотрено ЗК. Так, перечень оснований
изъятия или выкупа земельных участков и порядок их осуществления установлен ст.
ст. 146-151; временное занятие земель для других видов использования, например,
занятия земель для проведения разведывательных работ, предусмотрено ст. 97, временное
занятие земель в порядке пользования земельным сервитутом закреплено в нормах гл.
16, а последствия временного самовольного занятия земельных участков — ст. 212;
установления ограничений по использованию земельных участков урегулирован гл. 18;
ухудшение качества земель оценивается по данным государственного земельного кадастра,
в частности состояние качества почв — оценивается в порядке бонитировки соответствии
со ст. 199; приведение земель в состояние, непригодное для использования, например,
доведение до техногенно загрязненной, деградированной или малопродуктивных состояния,
закреплено в главах 27-28, неполучении собственником земли или землепользователем
доходы за время временного неиспользования ими земельного участка в результате как
правомерных, так и противоправных действий государственных органов, органов местного
самоуправления, юридических или физических лиц, возмещаются по правилам возмещения
упущенной выгоды.

Согласно
ч. ст. 22 ГК убытки возмещаются в полном объеме, если договором или законом не предусмотрено
возмещение в меньшем или большем размере. Однако в приведенной гражданско-правовой
норме не отличается вред, причиненный противоправными действиями и вред, причиненный
правомерными действиями. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению
лишь в случаях, предусмотренных законом. Такие случаи предусмотрены ст. 156 ЗК,
но перечисленные в ней основания возмещения убытков можно отнести как к правомерным,
так и противоправных действий или бездействия. Так, изъятие или выкуп земельного
участка являются правомерными действиями, но все же возлагает обязанности возмещения
убытков собственникам земли и землепользователям.

Возмещение
правомерно ущерба предполагается именно земельным законодательством. Возмещение
же противоправно причиненного вреда предусмотрено не только земельным, но и гражданским,
трудовым, экологическим законодательством и другими отраслями. Собственникам земли
и землепользователям должны возмещаться любые убытки, если иное не предусмотрено
действующим законодательством. Поэтому перечень оснований возмещения убытков, предусмотренный
в приведенной земельно-правовой норме не является исчерпывающим.

Такой
вывод подтверждается фактами возмещение экологического ущерба, причиненного землевладельцам
и землепользователям. Этот вред имеет свои особенности, определенные природоохранным
законодательством. Она может иметь место в случае загрязнения земель, ухудшению
их качества, нарушение естественного состояния конкретного земельного участка и
т. п. . Земельно-правовая жаль не всегда экологической, например, вред, причиненный
собственнику земли или землепользователю изъятием или выкупом земельного участка
не является экологической ущербом. В таких случаях происходит ухудшение качества
земельного участка.

Надо
отметить, что согласно ч. 1 ст. 69 Закона «Об охране окружающей природной среды»
вред, причиненный вследствие нарушения законодательства об охране окружающей природной
среды, подлежит компенсации, как правило, в полном объеме без применения норм снижения
размера взыскания. Экологический вред подлежит взысканию независимо от уплаты сбора
за загрязнение природной среды и ухудшение качества природных ресурсов, например,
за размещение отходов на земельном участке. Убытки, понесенные землевладельцами
и землепользователями в результате выполнения соглашения о распределении продукции,
подлежат возмещению в порядке, определенном ч. 2 ст. 29 Закона «О соглашениях
о разделе продукции». При этом согласно ч. 5 ст. 68 Закона «Об охране
окружающей природной среды» применение мер дисциплинарной, административной
или уголовной ответственности не освобождает виновных от компенсации экологического
ущерба.

Согласно
ст. 212, а также ст. ст. 90, 95 ЗК самовольно занятые земельные участки подлежат
возврату собственникам земли или землепользователям с передачей последнее несобранного
урожая без возмещения затрат, понесенных за время незаконного пользования ими. Приведение
земельных участков в пригодное для использования состояние, включая снос домов,
зданий и сооружений, осуществляется за счет граждан или юридических лиц, самовольно
занявших земельные участки. Следует также отметить, что была утверждена постановлением
Кабинета Министров Украины от 25 июля 2007 г. № 963 Методика определения размера
вреда, причиненного вследствие самовольного занятия земельных участков, использования
земельных участков не по целевому назначению, снятия грунтового покрова (плодородного
слоя почвы) без специального разрешения .

Согласно
п. 12 постановления Пленума Верховного Суда «О практике применения судами земельного
законодательства при рассмотрении гражданских дел» в случаях самовольного занятия
земельных участков, порчи, загрязнения земель или совершение иных нарушений земельного
законодательства ущерб возмещается в соответствии со ст. ст. 211, 212 ЗК и ст. ст.
22, 623, 1166, 1 172, 1 192 ГК лицами, ее причинили. Кроме того, Законом Украины
от 11 января 2007 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты
Украины относительно усиления ответственности за самовольное занятие земельного
участка» предусмотрена уголовная ответственность за самовольное занятие земельных
участков, в связи с чем УК дополнен ст. 197-1 — самовольное занятие земельного участка
и самовольное строительство.

Согласно
п. 16 указанного постановления Пленума Верховного Суда Украины решая споры о возмещении
собственникам земли и землепользователям ущерба, причиненного самовольным занятием
или загрязнением земельных участков и другими нарушениями земельного законодательства,
суды должны исходить из того, что согласно ст. 156 ЗК и ст. 1166 ГК такой вред возмещается
в полном объеме.

Размер
ущерба, причиненного повреждением посевов и насаждений при прокладке путей, трубопроводов
и проведении разведывательных, буровых, строительных работ, порчей и загрязнением
сельскохозяйственных и других земель, а также другими нарушениями земельного законодательства,
определяется с учетом затрат на восстановление плодородия земли и не полученных
доходов, которые собственник земли или землепользователь мог бы получить при использовании
земельного участка и которые он не получил за время до приведения земли в состояние,
пригодное для его использования по целевому назначению, или в возвращении самовольно
занятого участка.

В частности,
при повреждении посевов, самовольном занятии пашни или сенокоса в пользу землепользователя
(собственника) взимается стоимость неполученных сельскохозяйственной продукции или
сена, исчисленная по рыночным ценам, с учетом средней урожайности определенной культуры
в хозяйстве, за исключением издержек производства, связанных с уборкой урожая ,
а также расходов на восстановление качества земель в соответствии с их назначением.
Если вместо поврежденных посевов землепользователь провел в том же сезоне повторный
посев культур, возмещению подлежат расходы на пересев (стоимость семян, обработки
земли и т. п. ).

Следует
также обратить внимание на то, что, согласно п. 17 Постановления возмещения землевладельцам
и землепользователям неэкологичной вреда, причиненного нарушением земельного законодательства,
размер возмещения вреда, причиненного гражданином, уменьшается в случае, когда грубая
неосторожность потерпевшего содействовала возникновению или увеличению вреда. Суд
может уменьшить размер возмещения вреда, причиненного физическим лицом, в зависимости
от установленного им материального положения этого лица с обязательным указанием
мотивов принятого решения, кроме случаев, когда вред причинен совершением преступления.

При рассмотрении
исков о возмещении вреда, причиненного порчей или загрязнением земли, судам следует
выяснять наличие у ответчика возможности провести работы по восстановлению ее предыдущей
качества. Если такая возможность есть, суд может в соответствии со ст. 1192 ГК с
учетом требований истца обязать ответчика возместить вред в натуре, установив для
этого соответствующий срок.

При причинении
вреда источником повышенной опасности ее возмещает владелец этого источника согласно
ст. 1187 ГК.

Возмещение
убытков собственникам земли и землепользователям надо отличать от возмещения потерь
сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства. Согласно ч. 4 ст. 207 ЗК
они подлежат компенсации независимо от возмещения убытков собственникам земли и
землепользователям. Указанные виды возмещения отличаются не только по своему содержанию,
но и по субъектам, которым они возмещаются. В первом случае убытки возмещаются собственникам
земли и землепользователям, а во втором — потери возмещаются местным советам.

Согласно
постановлению Кабинета Министров Украины «О размерах и Порядке определения
потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, подлежащих возмещению»,
таких потерь не является видом правовой ответственности. Они, как правило применяются
за правомерные действия, и по своей природе экономическим мероприятием.

Согласно
п. Методики размер ущерба не включает расходы на: снос домов, зданий и сооружений,
самовольно построены или строятся на самовольно занятых земельных участках или на
земельных участках, не отведенных в установленном порядке на эти цели; приведение
земельных участков в состояние, пригодное для их дальнейшего использования по целевому
назначению, проведение рекультивации нарушенных земель. Таким образом, по требованиям
ЗК местным советам компенсируются потери сельскохозяйственного и лесохозяйственного
производства, нанесенные вследствие того, что земельный участок не используется
для производства сельскохозяйственной или лесохозяйственной продукции.

На это
обращается внимание и в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Украины «О
практике применения судами земельного законодательства при рассмотрении гражданских
дел». В частности, в ней указано, что на основании ст 207-209 ЗК потери сельского и лесохозяйственного
производства, причиненные изъятием (выкупом) сельскохозяйственных и лесных угодий
для использования их в целях, не связанных с ведением сельского и лесного хозяйства,
ограничением прав собственников или землепользователей или ухудшением качества земель
в результате негативного влияния, вызванного деятельностью граждан, предприятий,
учреждений и организаций, не относятся к убыткам, на возмещение которых имеют право
собственники земельных участков и землепользователи, и возмещаются вместе с возмещением
убытков собственникам земли и землепользователям правительства АРК, областным Киевской
и Севастопольской городским советам.