Понятие и виды ограничений прав на землю в публично-правовых и частноправовых интересах

Понятие и виды ограничений прав на землю в публично-правовых и частноправовых интересах

Согласно ч. 7 ст.
41 Конституции использование собственности не может наносить вред правам, свободам
и достоинству граждан, интересам общества, ухудшать экологическую ситуацию и природные
качества земли. Итак, субъективное право следует рассматривать как установленный
законом уровень не только возможной, но и должного поведения владельца.

Таким образом, определенные
ограничения осуществления субъективных прав, связанных с земельной собственностью,
является проявлением пределов реализации права собственности на земельные участки
с учетом тех или иных обстоятельств, которые могут представлять как публичный, так
и частный интерес. Такие ограничения устанавливаются как в силу прямых предписаний
законодательства, так и на основании соответствующих договоров, одной из сторон
которых является собственник земельного участка. Ограничения, установленные для
предыдущего владельца, распространяется и на следующих, если не потеряли силу обстоятельства
их договорного установления.

Наличие ограничений
должна сочетаться с системой принципов обеспечения права владельцев распоряжаться земельными участками. Среди них можно
выделить такие, как допустимость ограничения права собственности только в общественных
интересах; справедливая компенсация владельцам убытков; установление ограничений
на основании и в рамках закона; равенство всех собственников перед ограничениями;
судебная защита права собственности. При этом главным принципом регулирования земельных
отношений должно быть обеспечение паритета частных и общественных интересов.

Итак, ограничения
прав собственников земельных участков составляет закрепление в установленном порядке запретов относительно осуществления
отдельных видов хозяйственной деятельности, связанной с использованием земли, требования
воздерживаться от определенных действий или предоставление ограниченной возможности
использования с четко определенной целью чужого земельного участка.

Ограничением надо
считать и любые запреты и требования, предписывающие воздерживаться от совершения
определенных действий, предусмотренных законодательством для соответствующих видов
земельных участков при наличии определенных условий и которые не применяются к другим
участкам аналогичного целевого назначения.

В литературе ограничения также разделяют на общие и специальные.
Под общими ограничениями прав на землю
следует понимать ограничения, которые распространяются на осуществление определенной
категорией субъектов прав на землю своих правомочий в равной степени. К специальным ограничениям прав на землю относятся
ограничения, которые распространяются на осуществление определенной категорией субъектов
прав на землю своих правомочий не в равной степени, то есть выборочно.

Ограничением прав
на землю посвящена гл. 18 ЗК. В ст. 110 ЗК обременения выступают как разновидность ограничений прав на землю. В соответствии со ст.
111 ЗК право на земельный участок может быть
ограничено законом или договором путем установления: запрета на ее продажу или
иное отчуждение определенным лицам в течение установленного срока; запрета на передачу
участка в аренду (субаренду); права на преимущественную покупку в случае его продажи;
условия принятия наследства только определенным наследником; условия начать и завершить
застройку или освоение земельного участка в течение установленных сроков; запрета
на осуществление отдельных видов деятельности; запрета на изменение целевого назначения
земельного участка, ландшафта и внешнего вида недвижимого имущества; условия осуществить
строительство, ремонт или содержание дороги, участка дороги; условия соблюдения
природоохранных требований или выполнения определенных работ; условия предоставлять
право охоты, вылова рыбы, сбора дикорастущих растений на своем земельном участке
в установленное время и в установленном порядке; других обязательств, ограничений
или условий. Ограничения использования земельных участков, как и право земельного
сервитута, подлежат государственной регистрации. Срок действия ограничений определяется
законом или договором.

По результатам установления ограничений для
владельцев земельных участков их можно разделить на 2 основных вида: ограничения без возмещения владельцам причиненных
убытков и ограничения с возмещением убытков. Основанием для такой
классификации является ст. 156 ЗК, в которой, в частности, указано, что владельцы
земли и землепользователям возмещаются убытки, причиненные вследствие установления
ограничений по использованию земельных участков.

Право собственника может быть также ограничено (обременено)
установлением земельного сервитута по требованию другого собственника или землепользователя.
Социальная же функция права собственности получает выражение в соблюдении собственниками
земельных участков правил добрососедства.

Все указанные выше
ограничения получают конкретное проявление при регулировании осуществления «триады»
правомочий, составляющих содержание права собственности (владения, пользования и
распоряжения) на земельные участки.

Ограничение права владения состоят
в том, что земельное законодательство строго регламентирует предельные размеры земель,
прежде всего сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в частной
собственности — до 100 га (п. 13 Переходных положений ЗК).

Ограничение права пользования земельными
участками регламентирующие право земельного сервитута, эмфитевзиса, суперфиция,
правила добрососедства и установление ограничений прав на землю.

Ограничение
права распоряжения допускается действующим законодательством
путем ограничения оборота земельных участков с учетом требований ст. 131 ЗК. Эти
требования заключаются, прежде всего, в законодательном закреплении перечня видов
земель, должны изыматься из гражданского оборота, а следовательно, не могут быть
объектами права частной собственности. К таким землям относятся техногенно-загрязненные
земли сельскохозяйственного назначения, на которых невозможно получение продукции,
отвечающей установленным требованиям (нормам, правилам, нормативам), а также деградированные
и малопродуктивные земли (ст.ст. 170, 172 ЗК).

По срокам ограничения делятся
на постоянные и временные. К постоянным могут быть отнесены обязанности собственников земельных участков своевременно уплачивать
земельный налог; не нарушать прав собственников смежных земельных участков и землепользователей;
соблюдать правила добрососедства и ограничений, связанных с установлением земельных
сервитутов и охранных зон и т.д. Временными ограничения по целевому использованию земельных участков; купли-продажи земельных
участков, занятых в сельскохозяйственном производстве; ограничение общей площади
земельных участков сельскохозяйственного назначения (до 1 января 2015 p.) запрет
на внесение права на земельную долю (пай) в уставные фонды хозяйственных обществ
(до вступления в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и рынке
земель); особые условия аренды.

Ограничение права
собственности на землю можно классифицировать по объектом, субъектом и содержанием. К ограничениям по объекту можно отнести
ограничение общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения 100
га. Увеличение этой площади возможно лишь в случае наследования земельных участков
по закону.

Ограничения по субъекту характеризуется
тем, что одной стороной в этом в случае один владелец, а второй, в интересах которого
устанавливаются ограничения, — другой собственник или землепользователь. К таким
ограничениям можно отнести обязанности собственника не нарушать прав собственников
смежных земельных участков и землепользователей; соблюдать правила добрососедства
и ограничений, связанных с установлением земельных сервитутов и охранных зон; требований,
связанных с охраной окружающей среды; сохранять геодезические знаки, противоэрозионные
сооружения, сети оросительных и осушительных систем; своевременно предоставлять
соответствующим органам исполнительной власти и органам местного самоуправления
сведения о состоянии и использовании земель и других природных ресурсов.

Ограничения, связанные с содержанием правоотношений можно
разделить на 3 группы:

1) те, которые запрещают совершение определенных действий
на земельном участке;

2) ограничения, которые дают право соседнем собственнику или
землепользователю так или иначе пользоваться земельным участком владельца;

3) ограничения,
которые сочетают первые две группы ограничений.

Раздел или объединение земельных участков не прекращает
действия ограничений, обременений, установленных на земельные участки, кроме случаев,
когда ограничение (обременение) распространялось только на часть земельного участка,
которая в результате раздела земельного участка не вошла в сформированный новый
земельный участок.

Ограничения в использовании земель
(кроме ограничений, непосредственно установленных законом и принятыми в соответствии
с ними нормативно-правовыми актами) подлежат государственной регистрации в Государственном
земельном кадастре в порядке, установленном законом, и действуют с момента государственной
регистрации.

Ограничения в использовании земель,
непосредственно установленные законами и принятыми в соответствии с ними нормативно-правовыми
актами, действуют с момента вступления в силу нормативно-правовыми актами, которыми
они были установлены.

Сведения об ограничениях в использовании
земель указываются в проектах землеустройства по отводу земельных участков, технической
документации по землеустройству относительно установления (восстановления) границ
земельного участка, кадастровых планах земельных участков, другой документации по
землеустройству. Сведения о таких ограничениях
вносятся в Государственный земельный кадастр.